Zarządzanie najmem cennik, cena. Jaka powinna być opłata za obsługę wynajmu mieszkań w 2022 roku?

Uważamy, że cena za obsługę najmu powinna być jasna i przejrzysta dla każdego właściciela przekazującego nieruchomość do zarządzania firmie zajmującej się profesjonalnie obsługą wynajmu a jednocześnie powinna odpowiadać zakresowi świadczonych usług. Na ten zakres usług należy zwrócić uwagę! Być może czasem warto rozważyć wyższą opłatę aby otrzymać pełniejszą obsługę najmu.

Tak jak w przypadku innych produktów i usług nie warto wybierać ofert najtańszych. Doświadczenie naszych klientów podpowiada, że należy rozważać przede wszystkim oferty firm mających duże doświadczenie w zarządzaniu najmem a co za tym idzie wieloletnią historię rozwiązywania problemów związanych z obsługą mieszkań przeznaczonych na wynajem.

Opłata za zarządzanie najmem to powinna być zryczałtowana cena bez naliczania opłat za dojazdy do lokalu, za obsługę usuwania awarii i usterek, za podpisywanie kolejnych umów najmu z kolejnymi najemcami. Cennik za obsługę najmu powinien być prosty i zrozumiały.

Opierając współpracę na klarownych i przejrzystych zasadach dotyczących ceny za obsługę wynajmu, mamy dużą szansę na stworzenie warunków do spokojnej i efektywnej współpracy.

W Fiesta ZN cena zarządzania najmem to jedna opłata 10% tylko gdy nieruchomość jest wynajęta!

Poniżej kilka istotnych faktów dotyczących ceny i cennika obsługi wynajmu mieszkań Fiesta ZN:

  • cena obsługi najmu to 10% pobierane tylko wtedy gdy nieruchomość jest wynajęta
  • 10% za obsługę wynajmu to cena netto, liczona bez opłat administracyjnych należnych spółdzielni
  • Fiesta ZN nie dolicza do ceny obsługi najmu mieszkań opłat za obsługę usuwania awarii i usterek
  • Fiesta ZN nie nalicza opłat za dojazdy do lokalu
  • koszt poszukiwania najemców (przez najlepsze płatne portale plus oferty premium, wyróżnienia) jest zawsze po stronie Fiesta ZN obsługującej najem nieruchomości
  • gdy nieruchomość nie jest wynajęta nie jest pobierana 10% opłata za zarządzanie a jedynie 25 pln opłata abonamentowa związana z niezbędnymi operacjami finansowymi, przetwarzaniem i archiwizowaniem danych
  • na początku współpracy, wtedy gdy Fiesta ZN przeprowadza profesjonalną sesję zdjęciową, gdy są tworzone szczegółowe protokoły zdawczo odbiorcze, gdy uruchomiony jest proces od strony informatyczno rozliczeniowej (panel właściciela), pobierana jest jednorazowa opłata startowa rozliczana dopiero przy pierwszej umowie najmu

Klienci Fiesta ZN przekazując mieszkanie do zarządzania mogą być pewni, że zasady związane z ceną zarządzania najmem są najprostsze z możliwych. Jedna 10% opłata netto tylko gdy nieruchomość wynajęta plus opłata abonamentowa 25 pln liczona dopiero od pierwszej podpisanej przez nas umowy najmu.

Usługę bezpiecznego zarządzania najmem (obsługa najmu) świadczymy w WarszawieKrakowie, Wrocławiu, Kielcach, Trójmieście (Gdańsku, Gdyni, Sopocie), Łodzi, Poznaniu, Lublinie, Bydgoszczy, Toruniu oraz na całym Śląsku.

Zlecenie wynajmu mieszkania agencji - na co zwrócić uwagę?

  • firma zajmująca się wynajmem mieszkań powinna oferować kompleksową usługę zarządzania obejmującą wszystkie czynności które musi wykonywać właściciel lokalu przeznaczonego na wynajem.
  • firmy zarządzające wynajmem mieszkań czasem w ramach swojej usługi oferują dostęp do panelu klienta , który pozwala on-line weryfikować najważniejsze informacje na temat wynajmowanego mieszkania
  • zarządzanie najmem to koszt około 10% czynszu najmu, warto sprawdzić czy ten koszt jest liczony netto czy brutto tzn. czy jest liczony od kwoty czynszu najmu netto czy od sumy opłat wliczając czynsz administracyjny i zaliczki na media
  • zarządzanie wynajmem to cena zazwyczaj 10% ale to prawie nigdy nie jest jedyna opłata związana z obsługą najmu mieszkań przez agencję. Jeśli agencja przygotowuje kompleksową ofertę marketingową i przeprowadza profesjonalne sesje zdjęciowe to mamy do czynienia z opłatą startową. Oferty mieszkań z profesjonalnymi zdjęciami wynajmują się znacznie szybciej.
  • cennik firmy zarządzającej wynajmem mieszkań zawiera czasem dodatkowe pozycje takie jak rozliczenie podatku od najmu tzw ryczałtu ewidencjonowanego PIT 28. Jeśli nie rozliczasz się na zasadach ogólnych warto zlecić to firmie zajmującej się wynajmem mieszkań.

Podsumowując : zlecenie wynajmu mieszkania agencji czyli kompleksowa obsługa najmu to (cena) koszty nie tylko związane z opłatą za zarządzanie w wersji brutto lub netto ale często także opłata startowa związana między innymi z sesja zdjęciowa oraz cena opcjonalnego rozliczenia podatku od najmu PIT 28.

Stronę wyszukiwano po słowach:

zarządzanie najmem cennik, zarządzanie najmem cena, zarządzanie najmem ile kosztuje, jaka jest cena za zarządzanie najmem, ceny zarządzania najmem, obsługa najmu cennik, zarządzanie wynajmem cena, zarządzanie wynajmem cennik, obsługa wynajmu mieszkania cennik.

Czym są referencje najemcy? Jakie informacje powinien zawierać list referencyjny?

Referencje od poprzedniego wynajmującego są jednym z kluczowych elementów procesu oceny wiarygodności ewentualnego najemcy zarówno dla firm zajmujących się profesjonalnym zarządzaniem najmem, jak i dla Ciebie.

Z kolei dla osoby szukającej mieszkania na wynajem są argumentem przemawiającym za tym, że to właśnie z nią warto podpisać umowę najmu.

Jakie informacje powinien zawierać list referencyjny?

Kontakt z poprzednim wynajmującym

Podstawową informacją, która powinna znaleźć się w liście referencyjnym są dane kontaktowe do poprzedniego wynajmującego. Kiedy otrzymasz referencje na piśmie, przedstaw jasno kandydatom, że chcesz się osobiście skontaktować z poprzednim wynajmującym. W przypadku, gdy potencjalni najemcy chcą wynająć mieszkanie po raz pierwszy i nie posiadają referencji, powinieneś poprosić ich o kontakt do przełożonego bądź przyjaciela czy członka rodziny – do kogoś kto będzie mógł zaświadczyć, że są to osoby godne zaufania. Pamiętaj także, aby dać im możliwość uprzedzenia tej osoby odpowiednio wcześniej o możliwości kontaktu z Twojej strony. Przed wykonaniem telefonu wyślij do niej e-mail w celu ustalenia odpowiedniej daty i godziny, kiedy będzie ona dostępna i będzie mogła z Tobą wyczerpująco porozmawiać. Dla ułatwienia przygotuj wcześniej listę pytań, które chcesz zadać, aby w czasie rozmowy nie zapomnieć o jakiejś istotnej kwestii. W przypadku, gdy to ty wystawiasz referencje swoim najemcą, bierz pod uwagę, że osoba, która będzie chciała wynająć im mieszkanie w przyszłości, skontaktuje się z tobą, by poznać twoją opinię na ich temat.

O co należy zapytać, jeśli otrzymałeś kontakt do poprzedniego wynajmującego?

Czy wszystkie należności były regulowane terminowo?

Najemca zalegający z płatnościami jest jednym z najdotkliwszych problemów, jakich chce uniknąć każdy wynajmujący. Przelewy realizowane terminowo czynią zarządzanie najmem o wiele przyjemniejszym procesem. Opóźnione płatności są także stratą czasu, który zmuszony jesteś poświęcić, żeby wysyłać najemcy przypomnienia, czy też skontaktować się z nim osobiście. Dla osób chcących od samego początku uniknąć tego typu problemów idealnym rozwiązaniem jest powierzenie swojego mieszkania lub innej nieruchomości specjalistom z zakresu zarządzania najmem. W Fiesta Zarządzanie Najmem, po podpisaniu stosownej umowy, bierzemy na siebie cały proces rozliczeń z najemcami i weryfikację ich terminowość. Pamiętaj, by zawsze zapytać o to, czy twój kandydat na najemcę rzetelnie wywiązywał się ze zobowiązań finansowych. Nie zapomnij o umieszczeniu tej informacji w liście referencyjnym, który sam będziesz wystawiał swojemu najemcy.

Czy najemca dobrze dbał o poprzednią nieruchomość?

Naszym zadaniem jest znalezienie najemcy, który nie tylko będzie mieszkał w Twojej nieruchomości, ale także takiego, który będzie się nią odpowiednio opiekował. Pewne oznaki użytkowania, jak chociażby zabrudzone ściany czy niewielkie rysy na meblach w sposób naturalny wynikają z codziennego użytkowania. Sporządzając każdorazowo protokół zdawczo-odbiorczy dbamy o precyzyjną weryfikację stanu utrzymania mieszkania przez najemcę. Praktykujemy także okresowe przeglądy mieszkań dbając o to, by mieszkanie było do nich zawsze odpowiednio przygotowane pod kątem czystości i ogólnego porządku. Nie zapomnij, aby w liście referencyjnym umieścić informację o tym, jak twój najemca dbał o użytkowane mieszkanie. Sam także koniecznie uzyskaj taką informację od poprzedniego wynajmującego.

Czy komunikacja z najemcą nie stanowiła problemu?

W trakcie trwania umowy najmu pojawia się potrzeba kontaktu z najemcą. Odczyty liczników, przeglądy instalacji czy wizyta hydraulika. W Fiesta Zarządzanie Najmem jesteśmy odpowiedzialni za całość komunikacji z najemcą. Dzięki temu możemy precyzyjnie powiedzieć, czy zawsze szybko i sprawnie odpowiadał on na kontakt z naszej strony. Taką samą informację powinny zawierać wystawione przez ciebie referencję. W przypadku, kiedy to ty odbierasz od potencjalnego najemcy list referencyjny, nie zapomnij dowiedzieć się od poprzedniego wynajmującego, czy bieżąca komunikacja z najemcą nie stanowiła problemu.

Czy nie było skarg na zachowanie najemców?

Terminowe regulowanie płatności nie zawsze oznacza brak jakichkolwiek problemów z najemcą. Staramy się zawsze dokonywać rzetelnej selekcji potencjalnych najemców, dlatego ewentualne skargi sąsiadów, nieprzestrzeganie regulaminu najmu czy po prostu niestosowne zachowanie są dla nas jasnym sygnałem, by taki najemca nie otrzymał od nas pozytywnych referencji. Pamiętaj, aby napisać o tym, czy Twój najemca stosował się do ogólnych zasad dobrosąsiedzkiego współżycia, a kiedy to ty szukasz najemcy - by upewnić się, czy stosował się on do ogólnie uznanych zasad współżycia społecznego.

Która ze stron wypowiedziała obecną umowę?

Jeśli umowę wypowiedział wynajmujący, zapewne miał ku temu ważne powody. Nikt przecież świadomie nie chce rezygnować z zyskownej inwestycji i narażać się na ryzyko pustostanów. Oczywiście, możliwe jest, że z jakiś względów, właściciel nie chciał już dalej zajmować się wynajmem, planuje sprzedać nieruchomość lub sam w niej zamieszkać. Dobrze byłoby zatem poznać prawdziwe powody rozwiązania umowy. Możliwe także, że to najemcy postanowili nie przedłużać umowy. Nie ma w tym oczywiście nic wyjątkowego czy złego. W Fiesta Zarządzanie Najmem dzięki rygorystycznym standardom nie dopuszczamy do sytuacji, w których najemcy zerwaliby umowę przed upływem okresu na jaki została zawarta nie stosując się do zasad wyszczególnionych w umowie najmu. Dbamy o to, by każda ze stron poważnie podchodziła do podjętych zobowiązań. W liście referencyjnym opisz zawsze z jakich powodów została rozwiązana umowa najmu oraz która ze stron zdecydowała o jej wypowiedzeniu. Taką samą informację powinny zawierać referencje, które otrzymasz.

Czy w mieszkaniu nie pomieszkiwały inne osoby bez umowy?

Odwiedziny gości czy rodziny są naturalne. Podobnie jak fakt, że od czasu do czasu, zostaną oni na jedną czy kilka nocy. Problem pojawiłby się wówczas, gdy razem z najemcą zaczęłaby pomieszkiwać osoba, która nie podpisała z nami umowy najmu. Oczywiście, najemca może podjąć decyzję o wspólnym zamieszkaniu z drugą osobą, ale w takiej sytuacji jego obowiązkiem jest poinformowanie nas o tym i otrzymanie zgody. Ponadto zawsze wiąże się to z ponownym przeprowadzeniem procesu weryfikacji dodatkowego najemcy i aneksowaniem umowy najmu. Twój list referencyjny powinien zawierać informację mówiącą o tym, czy w mieszkaniu nie pomieszkiwały nieuwzględnione w umowie najmu osoby. Gdy otrzymasz referencje od potencjalnego najemcy, upewnij się, że zawierają one taką samą informację.

Czy wynajęlibyśmy mieszkanie tym najemcom jeszcze raz?

To pytanie pozwala i nam, i Tobie na poznanie ogólnych spostrzeżeń i ewentualnych uwag poprzedniego wynajmującego na temat najemców. Zakładamy, że dobrze uzasadniona informacja, że najemcy są naprawdę fajnymi ludźmi, może być równie ważna jak odpowiedź na którekolwiek z powyższych pytań.

Podsumowanie

Zawsze zachęcamy do weryfikacji otrzymanych referencji. Zasięgnięcie dodatkowych informacji i opinii o potencjalnym najemcy może znacząco ułatwić Ci podjęcie decyzji o wynajęciu mieszkania. Sam, na podstawie jednego czy dwóch spotkań, nie jesteś w stanie dowiedzieć się o potencjalnych najemcach tyle, ile wiemy o nich my z uwagi na wieloletnią niekiedy współpracę. Już na etapie selekcji najemców poświęcamy nasz czas na rzetelny dobór najemców, by uniknąć przykrych niespodzianek już po podpisaniu umowy najmu. Najemca, który posiada referencje jest zawsze wiarygodniejszym partnerem do rozmowy o najmie. Wiarygodne referencje wystawiane najemcom to element porządkujący rynek najmu, co znacząco zwiększający jego bezpieczeństwo.

W Fiesta Zarządzanie Najmem wystawiamy naszym najemcą referencje, do czego zachęcamy i namawiamy każdego, kto wynajmował bądź wynajmuje swoje mieszkanie.

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? Jak najlepiej wynająć mieszkanie?

Wynajęcie mieszkania to złożony proces składający się wielu elementów. W Fiesta Zarządzanie Najmem w ciągu roku setki razy podpisujemy umowy najmu, wydajemy najemcom mieszkania sporządzając protokoły zdawczo-odbiorcze, odbieram lokale po zakończeniu najmu gromadząc przez ponad 20 lat olbrzymie doświadczenie.

Na bazie tej wiedzy w pierwszej części tekstu wskażemy, które części tego procesu są niezwykle ważne. W drugiej natomiast przedstawimy sugestie dotyczące rzeczy, których nie warto robić.

Bezpieczeństwo i stabilność najmu zależą od dokumentów i zweryfikowanych informacji, o które należy zadbać w procesie wynajmu mieszkania. Nigdy nie powinniśmy wynajmować mieszkania bez umowy najmu i protokołu zdawczo-odbiorczego. Trudno w to uwierzyć, ale statystyki pokazują, że ciągle znaczny odsetek wynajmujących oddaje w najem nieruchomości bez umowy najmu. Podpisanie z najemcą odpowiednio przygotowanych dokumentów jest niezbędnym i kluczowym warunkiem bezpiecznego wynajęcia mieszkania lub innej nieruchomości.

W przypadku nieprzewidzianych zdarzeń to właśnie te dokumenty i zebrane sprawdzone informacje pomogą nam wybrnąć z większości problemów, które mogą się przytrafić wynajmującym, a w 99% będą działać profilaktycznie i w znacznym stopniu wpłyną na obniżenie ryzyka ich powstania.

Niezbędne ustalenia i informacje:

  • komu wynajmujemy
  • na jak długo
  • za jaką kwotę
  • jak rozliczamy opłaty eksploatacyjne
  • jaka jest wysokość i funkcja kaucji
  • jaki jest tryb wygaśnięcia umowy najmu
  • jaki jest tryb wypowiedzenie umowy najmu

Niezbędne dokumenty:

Warunkiem dobrych i jasno określonych relacji między najemcą a wynajmującym jest precyzyjne określenie wzajemnych oczekiwań i obowiązków. Wynajmujący powinni wyraźnie komunikować, że oczekują terminowych wpłat czynszu i dbania o nieruchomość wraz z jej wyposażeniem. Warto stanowczo podkreślić brak tolerancji dla uchybień w tym względzie.

Omówienie najważniejszych pojęć:

  • Umowa najmu – Z internetu można ściągnąć przeróżne wzory umów najmu, ale należy pamiętać o tym, że w większości przypadków nie zabezpieczają one należycie interesów wynajmującego. W Fiesta Zarządzanie Najmem na przestrzeni dwudziestu lat opracowaliśmy bezpieczne procedury najmu wraz z odpowiednimi, precyzyjnie zredagowanymi dokumentami takimi jak np. umowa najmu mieszkania. W przypadku nieprzewidzianych zdarzeń to właśnie umowa najmu mieszkania pomoże nam wybrnąć z większość problemów, które mogą się przytrafić wyjmującym. Odpowiednio przygotowana umowa najmu mieszkania jest podstawą do dochodzenia swoich praw także w sądzie. Trudno w to uwierzyć, ale statystyki pokazują, że ciągle znaczna grupa wynajmujących oddaje w najem nieruchomości bez umowy najmu. Podpisanie z najemcą odpowiednio przygotowanej umowy najmu jest niezbędnym warunkiem bezpiecznego wynajęcia mieszkania lub innej nieruchomości.
  • Karta najemcy – Zweryfikowane informacje na temat najemcy, któremu przekazujemy mieszkanie to jeden z kluczowych elementów wpływających na bezpieczeństwo najmu. Jeśli mamy do czynienia z osobą zatrudnioną np. na umowę o pracę w rozpoznawalnej na rynku firmie, czyli ze stabilnym życiowo najemcą o regularnych dochodach, to szanse na problemy dotyczące najmu znacząco maleją. Niekoniecznie trzeba tak jak my w Fiesta Zarządzanie Najmem sporządzać oddzielne dokumenty, ale niezwykle ważne jest aby poprosić o zaświadczenie o zatrudnieniu i komplet alternatywnych kontaktów na wypadek nieprzewidzianych zdarzeń losowych.W karcie najemcy Fiesta Zarządzanie Najmem jest też klauzula, że w przypadku podania nieprawdziwych danych, możemy zerwać umowę co wiąże się z utratą przez najemcę kaucji.
  • Regulamin najmu – Oprócz wielu drobniejszych kwestii, które powinien precyzować ten dokument, są dwie kluczowe dotyczące kategorycznego zakazu palenia i trzymania zwierząt domowych w wynajmowanym mieszkaniu. Niezależnie od tego czy sami palimy, czy też jesteśmy miłośnikami psów lub kotów, w wynajmowanych mieszkaniach nie powinniśmy wyrażać na to zgody. Zarówno palenie papierosów jak i zwierzęta domowe w znaczący sposób przyspieszają niszczenie mieszkania wymuszając w ten sposób częstsze remonty i odświeżanie lokalu. Po palących najemcach pozostaje nieprzyjemny zapach, którego trudno się pozbyć. Podobnie jest w przypadku zwierząt domowych. Ponadto dochodzi także kwestia potencjalnych uczuleń u kolejnych najemców przejmujących wynajmowane mieszkanie po palących posiadaczach kotów. Takie sytuacje naprawdę się zdarzają. Nie warto tego lekceważyć.
  • Protokół zdawczo-odbiorczy – Protokół sporządzamy w celu uniknięcia ewentualnych nieporozumień powstających czasem przy rozwiązywaniu umowy najmu, a dotyczących wyposażenia i stanu mieszkania w momencie, gdy obieramy lokal od najemcy. Niestety, zdarza się, że w przypadku źle sporządzonego protokołu, a tym bardziej w przypadku jego braku, nie jesteśmy w stanie rozstrzygnąć sporu z najemcą, czy ściany były białe czy nie, ponieważ ich stan w protokole określiliśmy jako “dobry” lub że najemca zwraca nam coś innego niż nasze cztery dizajnerskie krzesła z obiciem z plamoodpornej tkaniny, ponieważ w protokole zapisaliśmy po prostu “cztery krzesła”. Trzeba pamiętać, że dobrze sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania będzie w takich przypadkach chronił obie strony!
  • Dokumentacja fotograficzna – Dokumentację fotograficzną najlepiej sporządzić wcześniej niż w dniu przekazania lokalu. Pozwoli to wykonać ją odpowiednio szczegółowo; bez zbędnego pośpiechu. Dodatkowe zdjęcia uwzględniające uwagi najemcy można zrobić w trakcie przekazywania lokalu.
    Dokumentacja fotograficzna powinna zawierać:

    • zdjęcia poglądowe – całość pomieszczenia lub jego większą część. Wskazują one rozmieszczenie wyposażenia w pomieszczeniach; szczególnie elementów zamocowanych na stałe jak półki czy telewizor.
    • zdjęcia szczegółowe – każdy element wyposażenia z osobna, np.: wcześniej wspomniane krzesła, telewizor. Zalecamy także, aby np. szafki kuchenne fotografować zarówno z zewnątrz jak i wewnątrz.

    Skrupulatnie fotografujmy także każdy element, co do którego uwagę zamieściliśmy w tekście protokołu, np. pękniętą płytkę w obudowie wanny lub mocno zabrudzoną ścianę przy wejściu do mieszkania. Bez odpowiednich zdjęć nie będziemy w stanie dokładnie zilustrować defektu. Dodatkowo można dodać zdjęcia stanu liczników.

Najczęstsze błędy popełniane przy wynajmie mieszkania, czyli czego robić nie warto

  • Nie warto wprowadzać na rynek mieszkań nieprzygotowanych do najmu. W tym wypadku często obowiązuje prosta zależność – im lepsze mieszkanie (tzn. wyposażenie, home staging, remont etc.), tym lepszy najemca. Właściwe przygotowanie nieruchomości do najmu oznacza także zdecydowanie krótszy czas oczekiwania na najemcę oraz często uzyskanie wyższego czynszu najmu. Krótszy czas ekspozycji na rynku oznacza, że szybciej zaczniemy uzyskiwać przychody z najmu. Wydatki, niekoniecznie bardzo duże, poniesione na dostosowanie nieruchomości do oczekiwań współczesnego rynku najmu szybko się zwrócą. Warto je ponieść także dlatego, że da nam to możliwość wyróżnienia się na tle stale rosnącej i silnej konkurencji. Zatem właściwe przygotowanie mieszkania do najmu to krótszy czas do pierwszych wpłat czynszu od najemcy; to wyższa cena najmu i lepszy najemca. Praktyka pokazuje, że warto takie kompleksowe przygotowanie mieszkania do najmu zlecić profesjonalistom, ponieważ obiektywnie wykorzystają potencjał nieruchomości nie ulegając emocjom którym często (zawsze) ulegają właściciele.
  • Nie warto wyznaczać zbyt wysokiej ofertowej ceny najmu. Każdy miesiąc oczekiwania na najemcę to straty, których nigdy nie da się odrobić. Nie warto wystawiać mieszkań na rynek w zbyt wysokiej cenie, bo nie będą one budziły zainteresowania potencjalnych najemców, a czas ekspozycji będzie się przeciągał w nieskończoność. Cena powinna być umiarkowana; atrakcyjna dla poszukujących nieruchomości do najmu. W dłuższej perspektywie taka strategia da nam gwarancję odpowiednich zysków (brak okresów bez najemcy), a dodatkowo zapewni stabilność najmu, ponieważ z dużej ilości najemców będziemy wybierali najlepszych. Przy wysokiej cenie ofertowej nie ma z kogo wybierać.
  • Nie warto nie płacić podatków – PIT28 ryczałt lub rozliczenie w/g zasad ogólnych. Nie warto nie zgłaszać wynajmu mieszkania do Urzędu Skarbowego. W przypadku jakichkolwiek problemów trudno nam będzie dochodzić swoich praw. Nie odprowadzając należnego podatku do urzędu skarbowego stawiamy się w bardzo trudnej sytuacji i znacząco osłabiamy swoją pozycję negocjacyjną, a w przypadku kłopotów tracimy kontrolę nad sytuacją.
  • Nie warto wynajmować mieszkania bez umowy najmu. Brak umowy najmu uniemożliwia nam dochodzenia swoich praw. Umowa najmu mieszkania jest podstawą do wszelkich roszczeń w stosunku do najemcy. Nie warto ryzykować i tracić mocną pozycję wobec najemcy w przypadku kłopotów z przebiegiem wynajmu mieszkania. Wynajmując mieszkanie ustalamy warunki na jakich odbywa się najem i umową powinniśmy sobie zagwarantować ich przestrzeganie. Z internetu można ściągnąć przeróżne wzory umów najmu ale należy pamiętać o tym że w większości przypadków nie zabezpieczają one należycie interesów wynajmującego. W Fiesta Zarządzanie Najmem na przestrzeni dwudziestu lat opracowaliśmy bezpieczne procedury najmu wraz z precyzyjnymi dokumentami takimi jak umowa najmu lokalu czy protokół zdawczo-odbiorczy. (Tu aktywny link do notki o protokole.) Wszystkie nasze dokumenty są zgodne z obowiązującymi przepisami prawa.
  • Nie warto wynajmować mieszkań najemcom o których nic nie wiemy. Uzyskanie kilku stosunkowo drobnych informacji znacząco zwiększa bezpieczeństwo. Wbrew temu co często słyszymy, większość potencjalnych klientów to uczciwi ludzie, którym wystarczy dać wyraźnie do zrozumienia, że oczekujemy terminowych opłat i nie mamy żadnej tolerancji dla ewentualnych zniszczeń w mieszkaniu. Najemca od pierwszego spotkania musi wiedzieć, że oczekujemy współpracy, która oznacza dla nas przede wszystkim dbałość o mieszkanie i skrupulatne przestrzeganie umowy i regulaminu najmu.

Jak rozliczyć najem mieszkania? Jakie są podatki od najmu mieszkania? Jak rozliczyć dochody z najmu?

Najem mieszkania lub innej nieruchomości jest jednym z możliwych źródeł dochodów, z których przychody muszą być opodatkowane.

Właściciel wynajmowanej nieruchomości sam decyduje, czy potraktuje ten przychód jako efekt prowadzonej działalności gospodarczej czy też najmu prywatnego.

Jeśli wybiera najem prywatny, ma dwie opcje do wyboru. Może rozliczać się zgodnie z zasadami ogólnymi płacąc podatek w wysokości 18% (po przekroczeniu progu 85528 PLN – 32%) lub podatek 8,5% przy ryczałcie ewidencjonowanym (PIT28).

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Trzeba pamiętać, że wybierając rozliczenie ryczałtowe opodatkowujemy przychód i nie mamy możliwości odliczania żadnych kosztów takich jak remont mieszkania czy amortyzacja.

Przykład: jeśli czynsz najmu wynosi 2000 PLN, to przy ryczałcie ewidencjonowanym (8,5%) zapłacimy 170 PLN podatku.

2000 PLN  x 8,5% = 170 PLN

Podatek w stawce 8,5% jest odprowadzany od kwoty jaką wynajmujący otrzymuje z najmu mieszkania lub innej nieruchomości. Nie można jej obniżyć o koszty uzyskania dochodu. W takiej sytuacji należy zadbać o szczególną konstrukcję umowy najmu, w której wyraźnie określimy, że czynsz należny administracji oraz koszty eksploatacyjne pokrywa najemca.

W sytuacji gdy zaznaczymy w umowie najmu, że regulowanie czynszu administracyjnego i kosztów eksploatacyjnych leży po stronie najemcy, wydatki te nie staną się naszym przychodem i podatek ryczałtowy zapłacimy tylko od faktycznego czynszu najmu.

Przykład: jeśli czynsz najmu wynosi 2000 PLN,  a czynsz administracyjny 400 PLN, to przy ryczałcie ewidencjonowanym (8,5%) zapłacimy 136 PLN podatku.

2000 PLN – 400 PLN = 1600 PLN x 8,5% = 136 PLN

Nie możemy zapomnieć, że wybierając ryczałt jako formę rozliczenia podatku od najmu mieszkania, musimy zgłosić najem nie później niż do 20-go dnia następnego miesiąca, w którym uzyskaliśmy pierwszy przychód.

Przykład: jeśli pierwszy przychód z najmu mieszkania uzyskaliśmy  27-go marca, to najpóźniej do 20-go kwietnia powinniśmy pisemnie zgłosić najem do Urzędu Skarbowego. Jeśli tego nie zrobimy, do końca roku będziemy musieli rozliczać się na zasadach ogólnych, ponieważ nie ma możliwości zmiany formy rozliczania podatków w trakcie roku. Deklarację roczną, korzystając z formularza PIT28, musimy złożyć do Urzędu Skarbowego najpóźniej do 31-go stycznia następnego roku.

Od 1-go stycznia br. górna granica opodatkowania ryczałtem wzrosła ze 150 tys. euro do 250 tys. euro rocznych przychodów.

Zasady ogólne

Rozliczając najem mieszkania na zasadach ogólnych opodatkowujemy dochód, czyli możemy odliczyć koszty, ale stawka opodatkowania jest znacznie wyższa (18%, a od 85528 PLN 32%).

Kosztami mogą być na przykład wydatki związane z naprawami i bieżącą eksploatacją, zapłacone odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości, amortyzacja, opłaty za media czy koszty związane z umeblowaniem i wyposażeniem mieszkania. Odliczane koszty muszą być prawidłowo udokumentowane.

Rozliczając najem mieszkania na zasadach ogólnych mamy możliwość uwzględnienia kwoty dochodu wolnego od podatku w wysokości 3 091 zł. Kwotę wolną można zastosować tylko jednokrotnie. Stawki podatku mające zastosowanie do dochodu z najmu to 18% i 32%.

Przykład: Wynajmujemy mieszkanie w styczniu. Otrzymując z najmu co miesiąc przychód w wysokości 1 500 PLN przy kosztach w wysokości 500 PLN nie zapłacimy podatku przez pierwsze trzy miesiące roku, uwzględniając kwotę dochodu wolną od opodatkowania (3 091 zł).

  • styczeń: 1 500 PLN – 500 PLN = 1 000 PLN dochodu
  • luty: 3 000 PLN – 1 000 PLN = 2 000 PLN dochodu
  • marzec: 4 500 PLN – 1 500 PLN = 3 000 PLN dochodu

Obowiązek zapłaty zaliczki na podatek dochodowy wystąpi w rozliczeniu kwietnia.

  • kwiecień: 6 000 PLN – 2 000 PLN = 4 000 PLN dochodu

Dochód obniżamy o kwotę wolną 4 000 PLN – 3 091 PLN = 909 PLN i mnożymy przez 18% stawkę podatku 909 x 18% = 164 PLN.

Zaliczkę w wysokości 164 PLN za kwiecień podatnik powinien zapłacić do 20-go maja. Rozliczenia najmu na zasadach ogólnych nie trzeba zgłaszać do Urzędu Skarbowego. Dochody z najmu wykazywane są w deklaracji rocznej do 30-go kwietnia następnego roku – formularz PIT-36.

W trakcie roku podatkowego zarówno osoby, które wybrały ryczałt, jak i ci którzy zdecydowali się na opodatkowanie przychodów na zasadach ogólnych, zobowiązani są do wpłacania zaliczek na podatek do Urzędu Skarbowego. Zaliczki miesięczne wpłacane są do 20-go dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę grudniową przy wyborze ryczałtu płaci się w terminie złożenia zeznania rocznego, a więc do 31-go stycznia.

Jeżeli wynajmowane mieszkanie znajduje się w Polsce, tutaj też musisz zapłacić podatek od przychodu z wynajmu. Nie ma tu znaczenia to, czy na stałe mieszkasz i podatki rozliczasz za granicą.