Jak rozliczyć najem mieszkania? Jakie są podatki od najmu mieszkania? Jak rozliczyć dochody z najmu?

Opodatkowanie dochodów z wynajmu nieruchomości (podatek od wynajmu mieszkania, PIT-28 ) w Polsce odbywa się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że podatek jest obliczany od uzyskanego przychodu, bez możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania.

Oto najważniejsze informacje dotyczące stawek ryczałtu  (PIT-28) w 2025 roku:

  • 8,5% – dla przychodów z najmu do kwoty 100 000 zł rocznie.
  • 12,5% – dla nadwyżki przychodów powyżej 100 000 zł rocznie.

Wynajem mieszkania a podatek PIT-28,  kluczowe fakty:

  • Ryczałt (PIT-28) jest uproszczoną formą opodatkowania, co oznacza, że podatek jest naliczany od przychodu, a nie od dochodu (przychód pomniejszony o koszty).
  • Właściciele nieruchomości nie mają już możliwości rozliczania się na zasadach ogólnych (skala podatkowa) w przypadku wynajmu prywatnego.
  • Podatek ryczałtowy (PIT-28) płaci się od uzyskanego przychodu, czyli od kwoty, którą najemca płaci wynajmującemu.
  • Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Przykład: jeśli czynsz najmu wynosi 2000 PLN, to przy ryczałcie ewidencjonowanym (8,5%) zapłacimy 170 PLN podatku.

2000 PLN  x 8,5% = 170 PLN

Podatek w stawce 8,5% jest odprowadzany od kwoty jaką wynajmujący otrzymuje z najmu mieszkania lub innej nieruchomości. Nie można jej obniżyć o koszty uzyskania dochodu. W takiej sytuacji należy zadbać o szczególną konstrukcję umowy najmu, w której wyraźnie określimy, że czynsz należny administracji oraz koszty eksploatacyjne pokrywa najemca.

W sytuacji gdy zaznaczymy w umowie najmu, że regulowanie czynszu administracyjnego i kosztów eksploatacyjnych leży po stronie najemcy, wydatki te nie staną się naszym przychodem i podatek ryczałtowy zapłacimy tylko od faktycznego czynszu najmu.

Przykład: jeśli czynsz najmu wynosi 2000 PLN,  a czynsz administracyjny 400 PLN, to przy ryczałcie ewidencjonowanym (8,5%) zapłacimy 136 PLN podatku.

2000 PLN – 400 PLN = 1600 PLN x 8,5% = 136 PLN

Nie możemy zapomnieć, że ryczałt jako podatek od najmu mieszkania (PIT-28), musimy zgłosić do Urzędu Skarbowego nie później niż do 20-go dnia następnego miesiąca, w którym uzyskaliśmy pierwszy przychód.

Przykład: jeśli pierwszy przychód z najmu mieszkania uzyskaliśmy  27-go marca, to najpóźniej do 20-go kwietnia powinniśmy pisemnie zgłosić najem do Urzędu Skarbowego. Jeśli tego nie zrobimy, do końca roku będziemy musieli rozliczać się na zasadach ogólnych, ponieważ nie ma możliwości zmiany formy rozliczania podatków w trakcie roku. Deklarację roczną, korzystając z formularza PIT28, musimy złożyć do Urzędu Skarbowego najpóźniej do 31-go stycznia następnego roku.

Jeżeli wynajmowane mieszkanie znajduje się w Polsce, tutaj też musisz zapłacić podatek od przychodu z wynajmu, inaczej PIT-28.  Nie ma tu znaczenia to, czy na stałe mieszkasz i podatki rozliczasz za granicą.