Jak rozliczyć najem mieszkania? Jakie są podatki od najmu mieszkania? Jak rozliczyć dochody z najmu?

Najem mieszkania lub innej nieruchomości jest jednym z możliwych źródeł dochodów, z których przychody muszą być opodatkowane.

Właściciel wynajmowanej nieruchomości sam decyduje, czy potraktuje ten przychód jako efekt prowadzonej działalności gospodarczej czy też najmu prywatnego.

Jeśli wybiera najem prywatny, ma dwie opcje do wyboru. Może rozliczać się zgodnie z zasadami ogólnymi płacąc podatek w wysokości 18% (po przekroczeniu progu 85528 PLN – 32%) lub podatek 8,5% przy ryczałcie ewidencjonowanym (PIT28).

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Trzeba pamiętać, że wybierając rozliczenie ryczałtowe opodatkowujemy przychód i nie mamy możliwości odliczania żadnych kosztów takich jak remont mieszkania czy amortyzacja.

Przykład: jeśli czynsz najmu wynosi 2000 PLN, to przy ryczałcie ewidencjonowanym (8,5%) zapłacimy 170 PLN podatku.

2000 PLN  x 8,5% = 170 PLN

Podatek w stawce 8,5% jest odprowadzany od kwoty jaką wynajmujący otrzymuje z najmu mieszkania lub innej nieruchomości. Nie można jej obniżyć o koszty uzyskania dochodu. W takiej sytuacji należy zadbać o szczególną konstrukcję umowy najmu, w której wyraźnie określimy, że czynsz należny administracji oraz koszty eksploatacyjne pokrywa najemca.

W sytuacji gdy zaznaczymy w umowie najmu, że regulowanie czynszu administracyjnego i kosztów eksploatacyjnych leży po stronie najemcy, wydatki te nie staną się naszym przychodem i podatek ryczałtowy zapłacimy tylko od faktycznego czynszu najmu.

Przykład: jeśli czynsz najmu wynosi 2000 PLN,  a czynsz administracyjny 400 PLN, to przy ryczałcie ewidencjonowanym (8,5%) zapłacimy 136 PLN podatku.

2000 PLN – 400 PLN = 1600 PLN x 8,5% = 136 PLN

Nie możemy zapomnieć, że wybierając ryczałt jako formę rozliczenia podatku od najmu mieszkania, musimy zgłosić najem nie później niż do 20-go dnia następnego miesiąca, w którym uzyskaliśmy pierwszy przychód.

Przykład: jeśli pierwszy przychód z najmu mieszkania uzyskaliśmy  27-go marca, to najpóźniej do 20-go kwietnia powinniśmy pisemnie zgłosić najem do Urzędu Skarbowego. Jeśli tego nie zrobimy, do końca roku będziemy musieli rozliczać się na zasadach ogólnych, ponieważ nie ma możliwości zmiany formy rozliczania podatków w trakcie roku. Deklarację roczną, korzystając z formularza PIT28, musimy złożyć do Urzędu Skarbowego najpóźniej do 31-go stycznia następnego roku.

Od 1-go stycznia br. górna granica opodatkowania ryczałtem wzrosła ze 150 tys. euro do 250 tys. euro rocznych przychodów.

Zasady ogólne

Rozliczając najem mieszkania na zasadach ogólnych opodatkowujemy dochód, czyli możemy odliczyć koszty, ale stawka opodatkowania jest znacznie wyższa (18%, a od 85528 PLN 32%).

Kosztami mogą być na przykład wydatki związane z naprawami i bieżącą eksploatacją, zapłacone odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości, amortyzacja, opłaty za media czy koszty związane z umeblowaniem i wyposażeniem mieszkania. Odliczane koszty muszą być prawidłowo udokumentowane.

Rozliczając najem mieszkania na zasadach ogólnych mamy możliwość uwzględnienia kwoty dochodu wolnego od podatku w wysokości 3 091 zł. Kwotę wolną można zastosować tylko jednokrotnie. Stawki podatku mające zastosowanie do dochodu z najmu to 18% i 32%.

Przykład: Wynajmujemy mieszkanie w styczniu. Otrzymując z najmu co miesiąc przychód w wysokości 1 500 PLN przy kosztach w wysokości 500 PLN nie zapłacimy podatku przez pierwsze trzy miesiące roku, uwzględniając kwotę dochodu wolną od opodatkowania (3 091 zł).

  • styczeń: 1 500 PLN – 500 PLN = 1 000 PLN dochodu
  • luty: 3 000 PLN – 1 000 PLN = 2 000 PLN dochodu
  • marzec: 4 500 PLN – 1 500 PLN = 3 000 PLN dochodu

Obowiązek zapłaty zaliczki na podatek dochodowy wystąpi w rozliczeniu kwietnia.

  • kwiecień: 6 000 PLN – 2 000 PLN = 4 000 PLN dochodu

Dochód obniżamy o kwotę wolną 4 000 PLN – 3 091 PLN = 909 PLN i mnożymy przez 18% stawkę podatku 909 x 18% = 164 PLN.

Zaliczkę w wysokości 164 PLN za kwiecień podatnik powinien zapłacić do 20-go maja. Rozliczenia najmu na zasadach ogólnych nie trzeba zgłaszać do Urzędu Skarbowego. Dochody z najmu wykazywane są w deklaracji rocznej do 30-go kwietnia następnego roku – formularz PIT-36.

W trakcie roku podatkowego zarówno osoby, które wybrały ryczałt, jak i ci którzy zdecydowali się na opodatkowanie przychodów na zasadach ogólnych, zobowiązani są do wpłacania zaliczek na podatek do Urzędu Skarbowego. Zaliczki miesięczne wpłacane są do 20-go dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę grudniową przy wyborze ryczałtu płaci się w terminie złożenia zeznania rocznego, a więc do 31-go stycznia.

Jeżeli wynajmowane mieszkanie znajduje się w Polsce, tutaj też musisz zapłacić podatek od przychodu z wynajmu. Nie ma tu znaczenia to, czy na stałe mieszkasz i podatki rozliczasz za granicą.

Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania

Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania  jest dokumentem niezbędnym w przypadku przekazywania mieszkania, zarówno w sytuacji kupna-sprzedaży jak i wynajmu lokalu. Obowiązek sporządzenia protokołu wynika także z Ustawy o Ochronie Praw Lokatorów ( Rozdział 2 – Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów – Art. 6c). Dokument zabezpiecza w równym stopniu interesy obu stron.

Kiedy i po co sporządzamy protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania?

Protokół sporządzamy w celu uniknięcia ewentualnych nieporozumień powstających czasem przy rozwiązywaniu umowy najmu, a dotyczących wyposażenia i stanu mieszkania w momencie, gdy obieramy lokal od Najemcy. Niestety zdarza się, że w przypadku źle sporządzonego protokołu (tym bardziej w przypadku jego braku) nie jesteśmy w stanie rozstrzygnąć sporu z  najemcą, czy ściany były białe, ponieważ ich stan w protokole określiliśmy jako “dobry” lub że najemca zwraca nam coś innego niż nasze cztery dizajnerskie krzesła z obiciem z plamoodpornej tkaniny, ponieważ w protokole zapisaliśmy po prostu “cztery krzesła” Trzeba pamiętać że dobrze sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania będzie w takich przypadkach chronił obie strony!

Z w/w wymienionych powodów powinno się sporządzić  szczegółowy opis każdej pozycji i poprzeć go dokumentacją fotograficzną. Dokładny opis wszystkich pozycji w połączeniu z rzetelnie wykonanymi zdjęciami stanowić będzie mocny argument na wypadek sporów i wątpliwości.

Wcześniej przygotowany protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania uzupełniamy o uwagi i podpisujemy tylko i wyłącznie w chwili przekazywania lokalu. Nie robimy tego ani kilka dni po przekazaniu kluczy, ani kilka dni wcześniej. W chwili przejęcia kluczy od wynajmującego osobą odpowiedzialną za wynajmowaną nieruchomość staje się najemca. W ten sposób protokół znacznie przyczynia się do większej troski o mieszkanie ze strony najemcy i jego świadomości za co dokładnie bierze odpowiedzialność.

Co powinien zawierać prawidłowo sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania?

  • Informacje o stronach umowy – kto przekazuje, a kto odbiera lokal;
  • Datę przekazania lokalu;
  • Stan liczników na dzień przekazania. (Należy spisać także numery liczników i określić ich położenie.);
  • Szczegółowy wykaz przekazywanych kluczy, pilotów, kart wejściowych, kod wejściowy do budynku itd.;
  • Dokładny opis stanu technicznego – ściany, sufity, podłogi, okna, drzwi, itd.;
  • Rzetelną listę wyposażenia wraz z opisem.

Nieodzownym załącznikiem każdego protokołu powinna być dokumentacja fotograficzna.

Jak sporządzić dokumentację fotograficzną?

Dokumentację fotograficzną najlepiej sporządzić wcześniej niż w dniu przekazania lokalu. Pozwoli to wykonać ją odpowiednio szczegółowo, bez zbędnego pośpiechu. Dodatkowe zdjęcia uwzględniające uwagi Najemcy można zrobić w trakcie przekazywania lokalu.

Dokumentacja fotograficzna powinna zawierać:

  • Zdjęcia poglądowe – przedstawiające całość pomieszczenia lub jego większą część. Wskazują one rozmieszczenie wyposażenia w pomieszczeniach, szczególnie dla elementów zamocowanych na stałe jak półki czy telewizor.
  • Zdjęcia szczegółowe przedstawiające każdy element wyposażenia z osobna, np. wcześniej wspomniane krzesła, telewizor. Zalecamy także, aby zdjęcia np. szafek kuchennych zrobić z zewnątrz, ale także i wewnątrz. Dokładnie  fotografujemy także każdy element, co do którego uwagę zamieściliśmy w tekście protokołu, np.: “Pęknięta płytka w obudowie wanny”, “Mocno zabrudzona ściana przy wejściu do mieszkania”. Bez odpowiednich zdjęć nie będziemy w stanie dokładnie zilustrować defektu.
  • Dodatkowo można dodać zdjęcia stanu liczników.

Na końcu protokołu warto zawrzeć punkt dotyczący Ustaleń dokonanych w dniu przekazania oraz w dniu odbioru mieszkania. Może się tu znaleźć adnotacja o tym, że przekazywane mieszkanie jest posprzątane i w takim samym stanie powinno zostać zwrócone.

Prawidłowo sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania zawierający szczegółowe dane i dokumentację fotograficzną znacznie zmniejsza możliwość powstawania sporów przy odbiorze/przekazywaniu nieruchomości.

Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania - wzór do pobrania w formatach PDF / DOC

Stronę wyszukiwano po słowach:

protokół zdawczo odbiorczy mieszkania, protokół zdawczo odbiorczy mieszkania wzór, protokół zdawczo odbiorczy przy kupnie mieszkania doc, protokół zdawczo odbiorczy mieszkania wzór doc, protokół zdawczo odbiorczy mieszkania wynajem, protokół zdawczo odbiorczy domu wzór doc, protokół zdania mieszkania, protokół przekazania mieszkania, protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania, protokół zdawczo odbiorczy mieszkania doc, protokół zdawczo odbiorczy wynajmowanego mieszkania, protokół zdania lokalu przez najemcę, protokół zdawczo odbiorczy mieszkania po zakończeniu najmu wzór, protokół zdawczo odbiorczy wynajmu mieszkania, protokół zdawczo odbiorczy mieszkania pdf, protokół zdawczo odbiorczy mieszkania sprzedaż, protokół zdawczo odbiorczy mieszkania sprzedaż doc. protokół przekazania nieruchomości po sprzedaży wzór, protokół zdawczo odbiorczy wzór pdf, protokół zdawczo odbiorczy mieszkanie, protokół przekazania mieszkania wynajem, protokół przekazania mieszkania wzór, protokół zdawczo odbiorczy wynajem, protokół zdawczo odbiorczy wzór, protokół zdawczo odbiorczy wynajem mieszkania, protokół odbioru mieszkania wzór, protokół zdawczo odbiorczy najmu mieszkania, protokół przekazania mieszkania sprzedaż, protokół zdawczo odbiorczy mieszkania na wynajem, wzór protokołu zdawczo odbiorczego mieszkania, protokół odbioru mieszkania od najemcy, protokół zdawczo odbiorczy nieruchomości, protokół przekazania mieszkania doc, protokół zdawczo odbiorczy domu wzór, protokół wydania mieszkania, protokół zdawczo-odbiorczy lokalu, protokol przekazania mieszkania, protokół zdawczo-odbiorczy wzór, protokół wejścia do lokalu wzór, protokół odbioru mieszkania wynajem, zdawczo odbiorczy mieszkania, protokół przekazania doc, protokol zdawczo odbiorczy mieszkania, protokół zdawczo odbiorczy po zakończeniu najmu, protokół przekazania lokalu, umowa najmu mieszkania word, protokół przekazania wzór, protokół zdawczo odbiorczy sprzedaż mieszkania, protokół zdawczo odbiorczy wzor, protokół zdawczo odbiorczy nieruchomości wzór, protokół zdawczo odbiorczy najem, wzór protokół zdawczo odbiorczy, protokół zdawczo odbiorczy domu, protokół przekazania dokumentów wzór doc, protokół przekazania mieszkania na wynajem, protokół odbiorczy mieszkania, protokół przekazania mieszkania po sprzedaży, zdanie mieszkania protokół, protokól zdawczo odbiorczy mieszkania, umowa najmu lokalu mieszkalnego doc, protokół zdawczo odbiorczy lokalu, wzór protokół zdawczo odbiorczy mieszkania, umowa najmu mieszkania doc, protokół zdawczo odbiorczy lokalu mieszkalnego, protokół zdawczo-odbiorczy lokalu mieszkalnego, protokół odbioru mieszkania najem, protokół przekazania wzór doc, umowa najmu protokół zdawczo odbiorczy, umowa najmu mieszkania protokół zdawczo-odbiorczy, sprzedaż mieszkania protokół przekazania, protokół odbioru lokalu mieszkalnego, protokół przekazania domu, protokol zdawczo odbiorczy mieszkania pdf, wynajem mieszkania protokół zdawczo odbiorczy, protokół odbioru mieszkania, protokół wynajmu mieszkania, protokół przekazania lokalu mieszkalnego, protokół przekazania nieruchomości, protokół zdawczo odbiorczy lokalu wzór, protokół zdawczo odbiorczy pdf, mieszkanie protokół zdawczo odbiorczy, protokół zdawczo odbiorczy doc.

Jak sprawdzić wiarygodność najemcy? Weryfikacja najemcy, czyli 3 rzeczy o które musisz zapytać – przykłady pytań które trzeba zadać

Jednym z najważniejszych elementów wpływających na rentowność i sens wynajmu mieszkań jest bezpieczeństwo i stabilność. Obsługa wynajmu mieszkań to biznes obarczony jak każdy biznes pewnym ryzykiem. Obowiązkiem wynajmujących lub firm zarządzających najmem jest minimalizowanie tego ryzyka. Okazuje się, że uzyskanie kilku stosunkowo prostych informacji znacząco zwiększa bezpieczeństwo. Wbrew temu co często słyszymy większość potencjalnych klientów to uczciwi ludzie, którym tylko wystarczy dać wyraźnie do zrozumienia, że oczekujemy terminowych opłat i nie mamy żadnej tolerancji dla ew. zniszczeń w mieszkaniu. Najemca od pierwszego spotkania musi wiedzieć, że oczekujemy współpracy, która oznacza dla nas przede  wszystkim dbałość o mieszkanie i skrupulatne przestrzeganie umowy i regulaminu najmu. 

Kluczowe informacje:

  • sytuacja finansowa i zawodowa najemcy np : zaświadczenie o dochodach, rodzaj umowy o pracę, ewentualnie raport z Biura Informacji Kredytowej (umiejętność i nawyk terminowego regulowania zobowiązań to pożądana cecha najemcy)
  • weryfikacja danych osobowych np. nikt nie może podpisywać umowy w czyimś imieniu, musimy mieć pewność kto konkretnie będzie mieszkał w wynajmowany mieszkaniu. Musimy wiedzieć ilu będzie najemców i w jakim są wieku. Wszystkich najemców musimy poznać osobiście.
  • sytuacja życiowa i plany na najbliższą przyszłość powinniśmy od najemców usłyszeć jak planują swój najbliższy rok, czy przypadkiem nie szukają pracy w innym mieście lub kraju, czy przypadkiem  nie wybierają się w podróż dookoła świata i tylko chwilowo poszukują mieszkania, by przetrwać jakoś okres przejściowy. Na zadane wprost pytania można czasem usłyszeć zaskakująco wartościowe odpowiedzi.  

Pytania, które trzeba zadać :

  • gdzie / jak długo / i na jakim stanowisku Pan/Pani pracuje? 
  • czy może przedstawić Pan/Pani zaświadczenie z pracy?
  • kto konkretnie będzie mieszkał w wynajętym mieszkaniu? 
  • jakie się Pan/Pani plany życiowe?
  • jak długo planuje Pan/Pani wynajmować mieszkanie? 

Na powyższe pytania wymagajmy wyczerpujących odpowiedzi, bo wtedy będzie nam zdecydowanie łatwiej podjąć decyzję o wyborze odpowiedniego najemcy . 

Pamiętajmy, że oczekując od  najemców szczerości, powinniśmy rewanżować się tym samym.

Stronę wyszukiwano po słowach:

weryfikacja najemcy, o co pytac najemce mieszkania, o co pytać przy wynajmie mieszkania, jakie pytania zadać przy wynajmie mieszkania, o co pytać wynajmując mieszkanie, o co pytać przy wynajmowaniu mieszkania, jak sprawdzić wynajmującego mieszkanie, jak sprawdzić najemcę.

Czy warto oddać obsługę wynajmu nieruchomości w ręce profesjonalistów?

Zgodnie z zasadą o “złośliwości rzeczy martwych” wiemy że wszelkie nieszczęścia a w szczególności awarie hydrauliczne, elektryczne czy jakiekolwiek inne najchętniej dzieją się w wigilie, w sylwestra, wtedy gdy jesteśmy chorzy albo właśnie wybieramy się na wakacje.

Dbając o jakość najmu i dbając o naszych najemców którzy co miesiąc robią  przelew na nasze konto powinniśmy wszystko rzucić i rozwiązywać przeróżne sytuacje kryzysowe.

Mając umowę z firmą zarządzającą najmem takie sytuacje w ogóle nas nie dotykają. To obowiązkiem firm obsługujących najem mieszkań jest załatwianie takich spraw od ręki.

  • najczęściej wynajmujący stosują uproszczone procedury najmu
  • zbyt często przekazują nieruchomości przypadkowym osobom
  • bezpieczeństwo wymaga wiarygodnej weryfikacji finansowej i życiowej najemcy
  • warto zadawać najemcy szczegółowe pytania, róbmy prawdziwą selekcję !
  • najemca wybiera mieszkanie a właściciel wybiera najemcę
  • bezwzględnie trzymajmy się złożonych  procedur. np. protokół zdawczo-odbiorczy itd.
  • właściwie ustalajmy cenę najmu !
  • to wszystko można zrobić samemu ! …. albo zlecić fachowcom.

Jak wygląda polska codzienność związana z wynajmowaniem mieszkań? W jaki sposób właściciele nieruchomości przeznaczonych na wynajmem szukają najemców? Z jakich procedur korzystają, jak się zabezpieczają przed problemami?

Odpowiedzi na te pytania mogą nam po części pomóc znaleźć odpowiedź  na pytanie zawarte w tytule : czy warto zatrudnić profesjonalistów do opieki nad wynajmowanymi nieruchomościami ?

Praktyka pokazuje, że właściciel mieszkania najczęściej umieszcza ofertę wynajmu na popularnych darmowych i/lub płatnych serwisach ogłoszeniowych i czeka na zapytania. Po jakimś czasie do właściciela dzwonią zainteresowani i po krótkiej rozmowie, dotyczącej przeważnie tylko parametrów technicznych i finansowych mieszkania, wynajmujący i potencjalny najemca spotykają się w mieszkaniu mającym być przedmiotem umowy najmu.

Jeśli mieszkanie spełnia oczekiwania najemcy a z drugiej strony najemca jest skłonny spełnić oczekiwania finansowe właściciela dochodzi do podpisania umowy najmu (często w uproszczonej wersji ściągniętej z internetu).

Właściciel przekazuje najemcy klucze a ten mu pieniądze i sprawa jest “załatwiona”. Świetnie ! Tylko czy wynajmujący wie komu przekazał mieszkanie ?  Czy zapytał czym zajmuje się zawodowo najemca ? Czy wie w jakiej jest sytuacji życiowej ? Jakie ma plany życiowe i skąd weźmie pieniądze na terminowe płacenie czynszu ? 

Większość właścicieli mieszań oddając najemcom klucze do własnych nieruchomości nie zna ich faktycznej sytuacji finansowej, zawodowej i życiowej. 

Brak wiedzy na temat sytuacji finansowej, zawodowej i życiowej najemców a co za tym idzie wynajmowanie mieszkań osobom przypadkowym, czasem niesolidnym i niestabilnym jest częstą przyczyną powstawania problemów w trakcie najmu ! 

To m.in. stąd biorą się opowieści o najemcach rodem z horrorów ! W Fiesta Zarządzanie Najmem mamy sprawdzane i od ponad 20 lat poprawiane procedury oceny i wyboru najemców. Dopiero po uzyskaniu niezbędnej wiedzy powinniśmy decydować czy chcemy dalej współpracować z kandydatem na najemcę. Przecież podpisanie umowy najmu to wybór dwustronny : najemca wybiera sobie mieszkanie a właściciel nieruchomości wybiera najemcę na podstawie właściwych sprawdzonych informacji. Warto dodać że potencjalni najemcy wiedząc, że mają do czynienia z firmą zarządzającą najmem są bardziej zdyscyplinowani i skłonni do rzetelnej współpracy. Pewna część najemców po pytaniu o dochody i sytuację życiową reaguje negatywnie i od razu rezygnuje i …. oto nam właśnie chodzi. To jest pierwszy etap doboru. Osoby które mają problem z transparentnością nie mogą być naszymi klientami. Na końcu procesu weryfikacyjnego potencjalny najemca powinien przedstawić zaświadczenie z pracy oraz przekazać komplet alternatywnych danych kontaktowych.

Nie ma wyjścia : jeśli chcemy mieć stabilnego i odpowiedzialnego najemcę musimy pytać, weryfikować i wiedzieć dokładnie komu oddajemy klucze od mieszkania.

Wybranie właściwego najemcy to tylko część procesu. Przy przekazywaniu mieszkania wynajmujący często zapominają o szczegółowym protokole zdawczo-odbiorczym, który powinien być niezbędnym załącznikiem do umowy najmu. Przygotowanie takiego protokołu to przeważnie żmudna kilkugodzinna praca ale bez niego nie da się właściwie zabezpieczyć interesów właściciela i w przypadku ewentualnych sporów nie będzie do czego się odwołać. Podpisany przez obie strony protokół stanowi podstawę do rozstrzygania sporów dotyczących ewentualnych strat i zniszczeń powstałych w trakcie trwania umowy. 

Czy właściciele przy tej okazji sporządzają dokumentację fotograficzną ? Niestety, w praktyce, prawie nikt tego nie robi a w firmach obsługujących wynajem nieruchomości  to powinna być norma. Mieszkanie oprócz skrupulatnego protokołu zdawczo – odbiorczego powinno mieć sporządzoną dokumentacje fotograficzną.

Praktyka większości właścicieli wynajmowanych mieszkań często odbiega od standardów zapewniających pożądany poziom bezpieczeństwa najmu. 

Dla firm zarządzających wynajmem, szczególnie dla tych mających wieloletnie doświadczenie, takie standardy i procedury to zarazem oczywistość i konieczność. Natomiast wynajmujący powinni pamiętać, że nie należy podpisywać umów najmu z osobami o których niewiele wiemy, że do każdej umowy najmu powinny być załączniki w postaci szczegółowego protokołu, dokumentacji fotograficznej i np regulaminu najmu w który warto wpisać chociażby całkowity zakaz palenia itp. Umowa najmu powinna być dokładnie przygotowana w sposób zabezpieczający różne interesy właściciela. To tylko niektóre ale kluczowe czynności które powinny być wykonane by nie narobić sobie kłopotów.

Mamy wybór : albo nauczymy się tego wszystkiego sami i będziemy sumiennie dbali o ważne szczegóły redukując ryzyko związane z wynajmem mieszkań albo zlecimy to ludziom którzy z zarządzania najmem zrobili swój zawód.

Czym  jest obsługa wynajmu nieruchomości (mieszkań)  w swojej idealnej wersji? W/g mnie usługa zarządzania najmem to przejęcie i wykonywanie w imieniu właściciela wszystkich czynności związanych z opieką nad wynajmowaną nieruchomością. To znaczy, że po podpisaniu umowy o zarządzanie i przekazaniu nieruchomości firmie zarządzającej jednym “obowiązkiem” właściciela jest co miesięczne sprawdzanie stanu swojego konta. Tzn. firma zarządzająca najmem : dba o jakość najmu monitorując stan techniczny mieszkania, na bieżąco usuwając wszelkie usterki techniczne, regularnie kontroluje wynajętą nieruchomość, sprawdzając czy najemcy nie naruszają postanowień umowy, pozostaje w kontakcie ze wspólnotą lub spółdzielnią, dokonuje wszelkich rozliczeń związanych z eksploatacją i administrowaniem nieruchomością, dobiera najemców weryfikując ich sytuację finansową,zawodową, życiową, sporządza protokoły zdawczo-odbiorcze, sporządza dokumentacje fotograficzną, podpisuje odpowiednio bezpieczne umowy najmu i powtarza te procesy przy zmianach najemców. Ale w moim rozumieniu to nie tylko wymieniona przed chwilą kompleksowa opieka nad wynajmowaną nieruchomością, ale także biznesowa optymalizacja całego procesu, ponieważ jednoczesne dopracowanie wielu elementów, czasem z pozoru bardzo drobnych, składa się na efektywność najmu i skutkuje realnym wzrostem dochodu przy jednoczesnym wzroście poziomu bezpieczeństwa i stabilności. 

Jednym z kluczowych elementów biznesowej optymalizacji jest ustalenie odpowiedniej kwoty czynszu najmu. Ale jaka jest ta “odpowiednia kwota” ? Uważam, że czynsz za wynajmowaną nieruchomość powinien być z punktu widzenia najemcy atrakcyjny. Dla każdej nieruchomości wysokość miesięcznej opłaty będzie inna. Na rentowność i ekonomiczny sens wynajmowania nieruchomości należy patrzeć tylko w długiej perspektywie czasowej, np. 5 / 10 letniej. Przyjmując taki punkt widzenia strategicznie i ekonomicznie uzasadnione jest ustawianie czynszu najmu na poziomie odrobinę poniżej średnich cen rynkowych dla danego typu nieruchomości. Ciągłość najmu i tak zagwarantuje nam właściwy przychód i zadowalającą rentowność. A jaka jest przeważająca strategia wynajmujących ? Dokładnie odwrotna ! Zamiast ustalić cenę odrobinę poniżej średniej rynkowej wynajmujący ustalają cenę powyżej argumentując że “będzie z czego opuszczać” i efekt jest taki, że na zapytania do ofert ze zbyt wygórowanymi cenami czekamy tygodniami tracąc bezpowrotnie czas i pieniądze.

Doświadczenie podpowiada że współpraca z wiarygodnymi firmami zarządzającymi najmem i wprowadzenie proponowanych standardów pozwala uniknąć wielu kosztownych błędów popełnianych zazwyczaj przy obsłudze najmu. A przy okazji oszczędza państwa czas, zapewnia spokój, dając wymierne efekty finansowe.

Są grupy właścicieli nieruchomości dla których, usługa opieki nad wynajmowaną nieruchomością może być dużym udogodnieniem. Kiedy warto o tym pomyśleć ? Wtedy gdy  mieszkacie państwo daleko i dojazd do wynajmowanego lokalu jest czasochłonny i kłopotliwy, gdy jesteście państwo zapracowani i zamiast korzystać ze swojego wolnego czasu musicie poświęcać go najemcom, gdy wyjeżdżacie państwo na dłuższy czas a mieszkanie zostaje puste i zamiast zarabiać tylko generuje koszt, gdy nie macie państwo siły do ciągłego rozwiązywanie problemów z najemcami i z samym lokalem, umawiania i nadzorowania hydraulika, elektryka, serwisu AGD i kiedy czujecie że sprawy formalne wydają się zbyt skomplikowane.

Dla właścicieli mieszkań które latami stoją (z różnych powodów) puste profesjonalna firma zarządzająca może być szansą na bezstresowe wybrnięcie z impasu przynoszącego niepotrzebne straty. 

Czy to oznacza że każdy powinien przy wynajmie nieruchomości korzystać z usług firm zarządzających ? Otóż nie, nie każdy ! Jeśli ktoś dysponuje wolnym czasem (mnóstwo spraw trzeba załatwiać w tzw godzinach pracy w dni powszednie), jeśli ktoś  czuje się pewnie załatwiając kwestie formalne, jeśli sprawy rozliczeń administracyjnych, związanych z eksploatacją czy podatkowych nie stanowią kłopotu, jeśli ktoś czuje że poradzi sobie z właściwym wyborem najemcy i resztą spraw wymienionych powyżej  to znaczy że może myśleć o tym aby samodzielnie zarządzać najmem w sposób profesjonalny.

Na rynku jest wiele firm świadczących usługi w zakresie zarządzania najmem. Naprawdę jest w czym wybierać. Jeśli rozważacie państwo możliwość skorzystania z takiej usługi należy (tak jak i przy wyborze najemców) zebrać informacje, zweryfikować je, porównać oferty, skalkulować korzyści i koszty i dopiero potem podejmować decyzję o ewentualnym podjęciu współpracy.

Jeśli macie państwo pytania proszę pisać d.klosinski@gmail.com / zarzadzanienajmem.eu

Kłopotliwy, nieuczciwy, nierzetelny najemca – czy można się przed nim ustrzec?

Tak. Ale zdecydowanie w myśl zasady “lepiej zapobiegać niż leczyć”. Pośpiech przy podejmowaniu ważnych decyzji nigdy nie jest wskazany. A taką ważną decyzją jest przecież wynajęcie nieznanym ludziom naszego mieszkania lub domu.

Kiedy czas nagli, kiedy chcemy jak najszybciej osiągać przychody z najmu nieruchomości często ulegamy presji i w oparciu o pierwsze wrażenie, dość przypadkowo, decydujemy komu wynająć mieszkanie.

Często nie zastanawiamy się, czy osoba której przekazujemy naszą nieruchomość jest osobą stabilną finansowo o ugruntowanej sytuacji życiowo-zawodowej. Przyszły najemca wpłaca nam kaucję i czynsz za pierwszy miesiąc najmu co uznajemy za wystarczający dowód wiarygodności.

Podpisując umowę powinniśmy się zastanowić (a przeważnie tego nie robimy): co się stanie jeśli np. ta sympatyczna mama małych dzieci straci pracę i nie będzie mogła realizować swoich zobowiązań ?

Nie analizujemy (a powinniśmy!) sytuacji osobistej, zawodowej ani materialnej osób chcących wynająć nasze mieszkanie. Swoje bezpieczeństwo opieramy jedynie na regulacjach, często zaczerpniętej z internetu, standardowej umowy w myśl której”spory będzie rozstrzygał właściwy Sąd”.

I często to właśnie niekorzystnie dobrane zapisy w umowie najmu bywają naszym kłopotem. My, rodzaj umowy najmu czyli realne i ostateczne zabezpieczenie interesu właściciela mieszkania wybieramy dopiero po zapoznaniu się z sytuacją życiowo-zawodową potencjalnych najemców. To do ich sytuacji dostosowujemy brzmienie umowy.

Nasze doświadczenie w obrocie nieruchomościami i zarządzaniu najmem pozwoliło nam poznać i przeanalizować wiele trudnych przypadków na linii najemca-wynajmujący. Bywa, że nasi nowi klienci trafiają do nas właśnie wtedy kiedy mają problem z najemcami. Pełnimy wtedy funkcję mediatorów, pośredników i doradców, reprezentując właścicieli nieruchomości przed administracjami, komornikami.

Racjonalne i rozsądne podejście do najmu nieruchomości podpowiada nam, że czasem lepiej poczekać dłużej na wiarygodnego najemcę.

Czy samotna mama małych dzieci, obcokrajowcy, studenci muszą stanowić zagrożenie dla interesów właścicieli nieruchomości na wynajem ? Niekoniecznie. Po spokojnej i rzeczowej analizie może okazać się że odpowiednie procedury i zapisy w umowie (sytuacje trudno warto skonsultować z profesjonalistami od zarządzania najmem) mogą być wytaczającym zabezpieczeniem.

Bezpieczne zarządzanie najmem to także czynności takie jak, systematyczna kontrola stanu lokalu w trakcie trwania umowy najmu, monitorowanie płatności dzięki czemu szybko reagujemy na jakiekolwiek uchybienia, pamiętając o tym, że tylko zdecydowane działanie zapobiegnie nawarstwieniu się problemów.

Podsumowując trzeba pamiętać, że nie ma jednego uniwersalnego sposobu na radzenie sobie z nierzetelnym najemcą; każda sytuacja jest inna i wymaga przemyślanego sposobu działania. Ale nie wolno nam zapominać o wnikliwej selekcji czyli szczegółowym zapoznaniu się z sytuacją finansowo-życiową potencjalnych najemców oraz o odpowiednim do sytuacji dobraniu zapisów w umowie najmu wraz z protokołem zdawczo-odbiorczym, regulaminem najmu i kartą najemcy. Praktyka dowodzi że tego typu, prawidłowo przeprowadzone, prewencyjne procedury pozwolą nam uniknąć 99% problemów związanych z najemcami.

Zanim zrealizują się czarne scenariusze wykonajmy wszystkie działania profilaktyczne w razie potrzeby konsultując je z osobami dysponującymi odpowiednim doświadczeniem w tym zakresie.

Maciej Abramowicz

+48 507 190 636

Kim jest wynajmujący?

Wynajmujący to właściciel nieruchomości, będący stroną w umowie najmu. Przy podpisywaniu umowy najmu, wynajmujący musi wykazać się tytułem prawnym do nieruchomości będącej przedmiotem najmu, czyli dokumentami stwierdzającymi że w/w nieruchomość jest jego własnością. Takimi dokumentami są m.in.: tytuł własności w formie aktu notarialnego, przydział spółdzielczo-własnościowego prawa do lokalu, postanowienie sądu o nabyciu spadku czy też protokół dziedziczenia. Podpisanie umowy najmu z wynajmującym nie dysponującym takimi dokumentami może być niebezpieczne i w konsekwencji narazić najemców na poważne kłopoty.

Kim jest najemca?

Najemca to osoba czasowo władająca nieruchomością, będąca stroną w ramach umowy zawartej z wynajmującym. Tak jak w przypadku wynajmującego (gdy weryfikujemy jego prawo do nieruchomości), tak i w przypadku najemcy powinniśmy dokonywać podobnej weryfikacji pod kątem jego stabilności finansowej, w kontekście bezpieczeństwa przebiegu najmu. Niezwykle ważne jest by najemca przed podpisaniem umowy najmu przedstawił w sposób wiarygodny swoją sytuację zawodową, a także osobistą. W naszej ocenie, głównie ze względów bezpieczeństwa, nie należy podpisywać umów najmu z anonimowymi najemcami. Najlepszym zabezpieczeniem wynajmującego jest odpowiedni dobór najemcy.

Czym jest umowa najmu?

Umowa najmu to umowa, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę. Dobra umowa najmu powinna mieć formę pisemną i zawierać m.in następujące zapisy: wyraźnie określony czas trwania, sposób wypowiedzenia lub wygaśnięcia, umowa powinna określać wysokość i cel kaucji, powinna precyzyjnie mówić o obowiązkach i prawach wynajmującego jak i najemcy.

Czym jest najem okazjonalny i instytucjonalny?

Czym jest najem okazjonalny?

Umowa najmu okazjonalnego to szczególny rodzaj umowy najmu, dodatkowo zabezpieczający prawa właściciela. To spisywane w obecności notariusza oświadczenie najemcy (w formie aktu notarialnego), w którym najemca wskazuje dokładne miejsce w którym zamieszka, po ustaniu umowy wynajmu mieszkania. W tym oświadczeniu zobowiązuje się on opuścić i zwrócić lokal właścicielowi po wygaśnięciu umowy.

Koszt takiego oświadczenia to 260,76 zł (200 zł + VAT 46 zł plus wypis 2 strony 14,76 zł – dane z 2017 roku), który zazwyczaj pokrywa wynajmujący, ponieważ ten rodzaj umowy najmu jest jego dodatkowym zabezpieczeniem.

Tego typu umowę może zawrzeć tylko osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa musi zostać zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Jest to wynik ostatnich zmian w przepisach (z 11 września 2017 roku). Dodatkowo, ustawodawca zastrzega najem okazjonalny wyłącznie dla osób, dla których wynajem jest tylko dodatkowym dochodem, nie zaś głównym źródłem zarobku – regulują to zmiany w zakresie możliwości rozliczania przychodu z wynajmu w formie ryczałtu tylko w przypadku osób, których dochód nie przekracza 100 tysięcy złotych rocznie.

Nowa instytucja – najem instytucjonalny

Nowe przepisy wprowadzają również zupełnie nową instytucję – tzw. najem instytucjonalny. Zastąpi on dotychczas stosowany najem okazjonalny dla przedsiębiorców – skorzystać będą mogły z niego te osoby, które prowadzą własną działalność gospodarczą. Najemca będzie jednak musiał spełnić następujące wymogi:

  1. umowa musi zostać zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat,
  2. do umowy musi zostać dołączone oświadczenie najemcy (w formie aktu notarialnego), w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji i wydaniu lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego.

Jakie wymogi zostały usunięte?

W przypadku najmu instytucjonalnego ustawodawca likwiduje:

  1. Potrzebę uzyskania od najemcy wskazania innego lokalu, do którego ten ma się wyprowadzić po wygaśnięciu umowy najmu
  2. Potrzebę uzyskania oświadczenia od właściciela innej nieruchomości o przyjęciu najemcy pod swój dach
  3. Potrzebę zgłoszenia najmu do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od jego rozpoczęcia

Dodatkowo, nowe przepisy ograniczają wysokość kaucji do trzykrotności miesięcznego czynszu za lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu.

Wydłużono również termin opuszczenia lokalu przez najemcę po zakończonej umowie najmu – teraz to 14 dni od wygaśnięcia umowy.

Najem okazjonalny w świetle przepisów

Najem okazjonalny został wprowadzony do polskiego porządku prawnego ustawą z dnia 17 grudnia 2009 roku o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, z której wynika, że umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Co ważne taka forma zarezerwowana jest tylko dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań. Najem okazjonalny dotyczy jedynie mieszkań, które są własnością prywatną.

Najem okazjonalny – umowa w formie pisemnej

Umowa najmu okazjonalnego musi przyjmować formę pisemną pod rygorem nieważności. Powinna także zostać uzupełniona o załączniki przewidziane w ustawie, wedle której umowa o najmie okazjonalnym jest ważna, gdy spełnione zostaną określone warunki:

  1. musi zostać sporządzone oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu użytkowego na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu;
  2. najemca musi wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
  3. musi zostać sporządzone oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym miałby zamieszkać eksmitowany, o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie;
  4. właściciel musi zgłosić w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania.

Wspomniane załączniki mają na celu ustanowienie gwarancji dla wynajmującego, że po zakończeniu umowy najemca będzie zobowiązany opuścić lokal.

Koszt umowy notarialnej to około 260 zł, więc jeżeli chcesz wynająć swoje mieszkanie na zasadach najmu okazjonalnego, pamiętaj, że będziesz musiał ponieść koszty sporządzenia umowy.

Najem okazjonalny a kaucja

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego twojego mieszkania możesz uzależnić od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Ma to na celu pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących Ci w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji w przypadku obowiązku opróżnienia lokalu. Musisz wiedzieć, że kaucja nie może przekraczać 6-krotności miesięcznego czynszu za mieszkanie, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Najem okazjonalny a eksmisja lokatora

Przy tej formie umowy najemca rezygnuje z ustawowej ochrony praw lokatorów.

Aby mógł mógł skorzystać z dobrodziejstw umowy okazjonalnej muszą wystąpić poniższe przypadki:

  1. najemca, pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa lokal w sposób sprzeczny lub niezgodny z umową, dewastuje mieszkanie lub części wspólne nieruchomości, zakłóca porządek domowy i staje się uciążliwy dla innych lokatorów;
  2. nie dotrzymuje płatności za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo powiadomienia go przez Ciebie na piśmie o wypowiedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego terminu do zapłaty;
  3. wynajął, podnajął lokal lub jego część bez Twojej pisemnej zgody.

Gdy najemca dopuszcza się wyżej wymienionych uchybień, zyskujesz klauzulę wykonalności i możesz udać się do komornika, by wszcząć postępowanie egzekucyjne przeciwko najemcy, który nie chce opuścić lokalu. Ustawa pozwala na pokrycie kosztów egzekucji z kaucji zabezpieczającej.

Aby eksmisja lokatora była prawnie skuteczna, musisz zwrócić się do lokatorów z pisemnym żądaniem (z urzędowo poświadczonym podpisem) udostępnienia lokalu. Treść żądania powinna zawierać takie elementy jak:

  • oznaczenie stron umowy,
  • wskazanie przyczyn ustania stosunku najmu,
  • termin, w którym najemca wraz z osobami z nim zamieszkującymi mają obowiązek opróżnić lokal, przy czym termin nie może być krótszy niż 7 dni.

Czas trwania umowy najmu – jak go określić?

Umowę najmu lokalu można zawrzeć na czas oznaczony lub nieoznaczony. W umowie na czas nieoznaczony strony ustalają okres wypowiedzenia, najczęściej jednomiesięczny, a umowa trwa dotąd dopóki nie zostanie przez którąś ze stron wypowiedziana. W przypadku umów na czas oznaczony najczęściej wybiera się okres 12 miesięcy. Po tym okresie umowa najmu wygasa. Jeśli strony chciałyby ją przedłużyć powinny sporządzić aneks, w którym określą warunki kontynuowania umowy najmu.