Najem krótkoterminowy na doby (hotelowy) czy najem długoterminowy? Co się bardziej opłaca? Jaki typ zarządzania wybrać? Czy najem krótkoterminowy jest bardziej dochodowy niż długoterminowy?

Od momentu, kiedy w Polsce stały się powszechnie dostępne serwisy typu booking lub airb'n'b powstał wśród właścicieli mieszkań na wynajem dylemat dotyczący wyboru typu zarządzania najmem.

Od tej chwili każdy chcący zarabiać na najmie nieruchomości zyskał realny wybór sposobu generowania przychodu.

W konsekwencji pojawiła się konieczność podjęcia decyzji: najem krótkoterminowy a może najem długoterminowy?

A więc co wybrać?

Na to pytanie nie ma, niestety, jednej, prostej i uniwersalnej dla wszystkich właścicieli i wszystkich typów nieruchomości odpowiedzi. Dzieje się tak dlatego, że wybór optymalnej opcji zależy od zbyt wielu czynników. Kluczowe są tu oczekiwania i potrzeby właściciela oraz parametry nieruchomości takie jak np. lokalizacja i standard. Każdy ze sposobów ma swoje zalety, ale ma też wady, o których powinniśmy pamiętać. Ostatecznie przesądzają priorytety właściciela i parametry nieruchomości.

Zdecydowanie łatwiej jest poszukać odpowiedzi na trochę bardziej szczegółowe pytanie np.: czy każde mieszkanie w systemie krótkoterminowym wygeneruje wyższy dochód niż w systemie najmu długoterminowego? I tu odpowiedź jest prostsza: nie, nie każde. Zdecydowanie większe szanse mają mieszkania o standardzie zbliżonym do hotelowego zlokalizowane w najlepszych lokalizacjach takich jak Stare Miasto, Rynek itd.

Z powyższym pytaniem wiąże się kolejne: czy właściciel sam będzie obsługiwał najem na doby? Jeśli nie to powinien uwzględnić oprócz kosztów portali (około 15%) dodatkowy koszt firmy zarządzającej (około 30%) a więc od ceny widocznej na portalu rezerwacyjnym powinien szacunkowo odjąć około 40% .... i tak dalej, bo to nie koniec kosztów związanych z najmem hotelowym. Przy długoterminowym najmie zlecenie firmie obsługi najmu nie powinno całościowo przekraczać 10%.

Co to jest najem długoterminowy i kiedy warto go wybrać?

Najem długoterminowy to z reguły umowa najmu nie krótsza niż 12 miesięcy, zawierana z najemcami których mamy możliwość zweryfikować.

Umowa taka generuje stałą, comiesięczną kwotę, a koszty związane z czynszem administracyjnym i mediami opłaca najemca. Taki system płatności przenosi ryzyko ewentualnego wzrostu czynszu administracyjnego z właściciela na najemcę. Umowa najmu pozwala przeprowadzać wizyty kontrolne i gwarantuje także właścicielowi kaucję będąca zabezpieczeniem. Na podstawie takiej umowy możemy realnie prognozować roczny przychód z najmu, a co za tym idzie planować np. w rocznej perspektywie budżet uwzględniający konkretne kwoty płynące z najmu. A więc najem długoterminowy może być atrakcyjny dla tych którzy:

  • mają co miesiąc do opłacenia ratę kredytu lub inną stałą regularną ważną płatność
  •  cenią sobie wysoki poziom bezpieczeństwa i kontroli najmu
  • chcą, lubią lub muszą planować wydatki i przychody z dużym wyprzedzeniem
  • cenią stabilność i przewidywalność dochodów
  • nie lubią lub nie chcą podejmować ryzyka związanego z sezonowością rynku najmu krótkoterminowego
  • nie posiadają nieruchomości w turystycznie atrakcyjnej lokalizacji
  • nie planują kupować telewizora, mikrofali i dobrego Wi-Fi co w najmie krótkoterminowym jest wymaganym standardem
  • nie chcą obsługiwać systemów rezerwacji, prowadzić korespondencji z najemcami, prowadzić procedury odbioru i wydawania mieszkania, sprzątania itd.

Co to jest najem krótkoterminowy i kiedy warto się na niego zdecydować?

Najem krótkoterminowy to najem mieszkań, domów na doby, w systemie przypominającym pobyt w hotelu. Oznacza on wynajmowanie nieruchomości od osoby prywatnej lub firmy na jedną, kilka nocy czasem na kilka tygodni. Ten sposób oferowania mieszkań na wynajem jest realną i coraz bardziej popularną alternatywą dla hoteli, moteli itp. . W internecie bez problemu znajdziemy olbrzymi wybór portali umożliwiających z jednej strony oferowanie przez właścicieli swoich mieszkań a z drugiej strony multi-wyszukiwarki takie jak kayak lub trivago dające najemcom olbrzymi wybór mieszkań na krotki termin.

Z zarządzaniem najmem krótkoterminowym wiążą się dużo wyższe koszty obsługi, dotyczy to zarówno finansów, jak i czasu, który trzeba poświęcić. Warto rozważyć zaangażowanie się samemu w obsługę własnych mieszkań przeznaczonych na najem w systemie hotelowym, bo to znacząco podniesie rentowność przedsięwzięcia. Najmem krótkoterminowym chętniej zainteresujemy się kiedy:

  • posiadamy nieruchomość w bardzo atrakcyjnej lokalizacji
  • standard mieszkania jest zbliżony do hotelowego, często sprawdzają się oryginalne rozwiązania, warto korzystać ze wsparcia architekta
  • posiadamy pełne wyposażenie kuchni (np. mikrofala, czajnik), plus tv i koniecznie szybkie i sprawne Wi-Fi,
  • jesteśmy skłonni zaakceptować niegwarantowany, zmieniający się miesięczny poziom przychodu
  • zaakceptujemy brak kontroli nad tym, komu przekazujemy mieszkanie
  • potrafimy wykazać się cierpliwością w oczekiwaniu na odpowiednią ilość pozytywnych recenzji przy wprowadzaniu mieszkania na rynek
  • możemy sami zaangażować się w obsługę najmu systemem hotelowym lub akceptujemy wyższe koszty obsługi

Porównanie przychodu wynajmu krótko i długoterminowego wyremontowanej kawalerki w dobrym standardzie np. w centrum Warszawy 2018:

  1. Najem długoterminowy: czynsz najmu przy 12-miesięcznej 1800 pln (czynsz adm. i media opłaca najemca) = 21600 pln
  2. Najem krótkoterminowy: czynsz najmu za 1 dobę 180 pln przy zależeniu obłożenia 20 dni w miesiącu = 3600 pln - 40% koszty obsługi (portale i firma zarządzająca) = 2160 pln x 12 = 25920 od tej kwoty należy odjąć czynsz administracyjny wszystkie media, internet w-fi, które zawsze są w systemie hotelowym kosztem właściciela, czyli razem 12 x 350 pln = 4200 a więc 25920 (przychód) - 4200 (koszt adm. i media) = 21720 pln
  • powyższe wyliczenia to jedynie poglądowy przykład, ponieważ dla każdej nieruchomości wartości będą inne np. takie jak czynsz administracyjny, koszt Wi-Fi, cena za dobę itd.
  • powyższe wyliczenia powstały w oparciu o konkretne założenia. Jeśli przekroczymy 20 rezerwacji w miesiącu wynik będzie lepszy, jeśli uwzględnimy sezonowy spadek rezerwacji w zimie wynik się pogorszy itd.
  • w powyższym przykładzie nie uwzględniamy rozliczenia podatkowego

Podsumowanie:

Wyniki finansowe obu typów zarządzania mogą być dla sporej grupy mieszkań zadziwiająco zbliżone. Nie ma innego wyjścia jak oddzielnie rozpatrywanie i analizowanie każdego przypadku.

Zarządzanie krótkoterminowe może być bardzo atrakcyjne finansowo dla tych właścicieli, którzy sami zajmą się obsługą swoich mieszkań. Jeśli do tego posiadają nieruchomość na Starym Mieście lub przy Rynku to wyniki mogą być naprawdę imponujące. Praktyka pokazuje, że model samodzielnej obsługi najmu krótkoterminowego może skutecznie funkcjonować do 5, 6 nieruchomości. Przy większej ilości obsługiwanych mieszkań staje się to dla jednej osoby logistycznie bardzo trudne do opanowania. Mieszkania oddalone od centrum, w mniej atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach z reguły znacznie lepiej radzą sobie w systemie najmu długoterminowego. Z tego co opisaliśmy dość jasno wynika, że dla każdej nieruchomości oddzielnie i dla każdego właściciela oddzielnie należy dobrać odpowiedni typ zarządzania najmem.