Tak. Ale zdecydowanie w myśl zasady “lepiej zapobiegać niż leczyć”. Pośpiech przy podejmowaniu ważnych decyzji nigdy nie jest wskazany. A taką ważną decyzją jest przecież wynajęcie nieznanym ludziom naszego mieszkania lub domu.

Kiedy czas nagli, kiedy chcemy jak najszybciej osiągać przychody z najmu nieruchomości często ulegamy presji i w oparciu o pierwsze wrażenie, dość przypadkowo, decydujemy komu wynająć mieszkanie.

Często nie zastanawiamy się, czy osoba której przekazujemy naszą nieruchomość jest osobą stabilną finansowo o ugruntowanej sytuacji życiowo-zawodowej. Przyszły najemca wpłaca nam kaucję i czynsz za pierwszy miesiąc najmu co uznajemy za wystarczający dowód wiarygodności.

Podpisując umowę powinniśmy się zastanowić (a przeważnie tego nie robimy): co się stanie jeśli np. ta sympatyczna mama małych dzieci straci pracę i nie będzie mogła realizować swoich zobowiązań ?

Nie analizujemy (a powinniśmy!) sytuacji osobistej, zawodowej ani materialnej osób chcących wynająć nasze mieszkanie. Swoje bezpieczeństwo opieramy jedynie na regulacjach, często zaczerpniętej z internetu, standardowej umowy w myśl której”spory będzie rozstrzygał właściwy Sąd”.

I często to właśnie niekorzystnie dobrane zapisy w umowie najmu bywają naszym kłopotem. My, rodzaj umowy najmu czyli realne i ostateczne zabezpieczenie interesu właściciela mieszkania wybieramy dopiero po zapoznaniu się z sytuacją życiowo-zawodową potencjalnych najemców. To do ich sytuacji dostosowujemy brzmienie umowy.

Nasze doświadczenie w obrocie nieruchomościami i zarządzaniu najmem pozwoliło nam poznać i przeanalizować wiele trudnych przypadków na linii najemca-wynajmujący. Bywa, że nasi nowi klienci trafiają do nas właśnie wtedy kiedy mają problem z najemcami. Pełnimy wtedy funkcję mediatorów, pośredników i doradców, reprezentując właścicieli nieruchomości przed administracjami, komornikami.

Racjonalne i rozsądne podejście do najmu nieruchomości podpowiada nam, że czasem lepiej poczekać dłużej na wiarygodnego najemcę.

Czy samotna mama małych dzieci, obcokrajowcy, studenci muszą stanowić zagrożenie dla interesów właścicieli nieruchomości na wynajem ? Niekoniecznie. Po spokojnej i rzeczowej analizie może okazać się że odpowiednie procedury i zapisy w umowie (sytuacje trudno warto skonsultować z profesjonalistami od zarządzania najmem) mogą być wytaczającym zabezpieczeniem.

Bezpieczne zarządzanie najmem to także czynności takie jak, systematyczna kontrola stanu lokalu w trakcie trwania umowy najmu, monitorowanie płatności dzięki czemu szybko reagujemy na jakiekolwiek uchybienia, pamiętając o tym, że tylko zdecydowane działanie zapobiegnie nawarstwieniu się problemów.

Podsumowując trzeba pamiętać, że nie ma jednego uniwersalnego sposobu na radzenie sobie z nierzetelnym najemcą; każda sytuacja jest inna i wymaga przemyślanego sposobu działania. Ale nie wolno nam zapominać o wnikliwej selekcji czyli szczegółowym zapoznaniu się z sytuacją finansowo-życiową potencjalnych najemców oraz o odpowiednim do sytuacji dobraniu zapisów w umowie najmu wraz z protokołem zdawczo-odbiorczym, regulaminem najmu i kartą najemcy. Praktyka dowodzi że tego typu, prawidłowo przeprowadzone, prewencyjne procedury pozwolą nam uniknąć 99% problemów związanych z najemcami.

Zanim zrealizują się czarne scenariusze wykonajmy wszystkie działania profilaktyczne w razie potrzeby konsultując je z osobami dysponującymi odpowiednim doświadczeniem w tym zakresie.

Maciej Abramowicz

+48 507 190 636

Wynajmujący to właściciel nieruchomości, będący stroną w umowie najmu. Przy podpisywaniu umowy najmu, wynajmujący musi wykazać się tytułem prawnym do nieruchomości będącej przedmiotem najmu, czyli dokumentami stwierdzającymi że w/w nieruchomość jest jego własnością. Takimi dokumentami są m.in.: tytuł własności w formie aktu notarialnego, przydział spółdzielczo-własnościowego prawa do lokalu, postanowienie sądu o nabyciu spadku czy też protokół dziedziczenia. Podpisanie umowy najmu z wynajmującym nie dysponującym takimi dokumentami może być niebezpieczne i w konsekwencji narazić najemców na poważne kłopoty.

Najemca to osoba czasowo władająca nieruchomością, będąca stroną w ramach umowy zawartej z wynajmującym. Tak jak w przypadku wynajmującego (gdy weryfikujemy jego prawo do nieruchomości), tak i w przypadku najemcy powinniśmy dokonywać podobnej weryfikacji pod kątem jego stabilności finansowej, w kontekście bezpieczeństwa przebiegu najmu. Niezwykle ważne jest by najemca przed podpisaniem umowy najmu przedstawił w sposób wiarygodny swoją sytuację zawodową, a także osobistą. W naszej ocenie, głównie ze względów bezpieczeństwa, nie należy podpisywać umów najmu z anonimowymi najemcami. Najlepszym zabezpieczeniem wynajmującego jest odpowiedni dobór najemcy.

Umowa najmu to umowa, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę. Dobra umowa najmu powinna mieć formę pisemną i zawierać m.in następujące zapisy: wyraźnie określony czas trwania, sposób wypowiedzenia lub wygaśnięcia, umowa powinna określać wysokość i cel kaucji, powinna precyzyjnie mówić o obowiązkach i prawach wynajmującego jak i najemcy.

Czym jest najem okazjonalny?

Umowa najmu okazjonalnego to szczególny rodzaj umowy najmu, dodatkowo zabezpieczający prawa właściciela. To spisywane w obecności notariusza oświadczenie najemcy (w formie aktu notarialnego), w którym najemca wskazuje dokładne miejsce w którym zamieszka, po ustaniu umowy wynajmu mieszkania. W tym oświadczeniu zobowiązuje się on opuścić i zwrócić lokal właścicielowi po wygaśnięciu umowy.

Koszt takiego oświadczenia to 260,76 zł (200 zł + VAT 46 zł plus wypis 2 strony 14,76 zł – dane z 2017 roku), który zazwyczaj pokrywa wynajmujący, ponieważ ten rodzaj umowy najmu jest jego dodatkowym zabezpieczeniem.

Tego typu umowę może zawrzeć tylko osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa musi zostać zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Jest to wynik ostatnich zmian w przepisach (z 11 września 2017 roku). Dodatkowo, ustawodawca zastrzega najem okazjonalny wyłącznie dla osób, dla których wynajem jest tylko dodatkowym dochodem, nie zaś głównym źródłem zarobku – regulują to zmiany w zakresie możliwości rozliczania przychodu z wynajmu w formie ryczałtu tylko w przypadku osób, których dochód nie przekracza 100 tysięcy złotych rocznie.

Nowa instytucja – najem instytucjonalny

Nowe przepisy wprowadzają również zupełnie nową instytucję – tzw. najem instytucjonalny. Zastąpi on dotychczas stosowany najem okazjonalny dla przedsiębiorców – skorzystać będą mogły z niego te osoby, które prowadzą własną działalność gospodarczą. Najemca będzie jednak musiał spełnić następujące wymogi:

1. umowa musi zostać zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat,
2. do umowy musi zostać dołączone oświadczenie najemcy (w formie aktu notarialnego), w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji i wydaniu lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego.

Jakie wymogi zostały usunięte?

W przypadku najmu instytucjonalnego ustawodawca likwiduje:

1. Potrzebę uzyskania od najemcy wskazania innego lokalu, do którego ten ma się wyprowadzić po wygaśnięciu umowy najmu
2. Potrzebę uzyskania oświadczenia od właściciela innej nieruchomości o przyjęciu najemcy pod swój dach
3. Potrzebę zgłoszenia najmu do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od jego rozpoczęcia

Dodatkowo, nowe przepisy ograniczają wysokość kaucji do trzykrotności miesięcznego czynszu za lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu.

Wydłużono również termin opuszczenia lokalu przez najemcę po zakończonej umowie najmu – teraz to 14 dni od wygaśnięcia umowy.

Najem okazjonalny w świetle przepisów

Najem okazjonalny został wprowadzony do polskiego porządku prawnego ustawą z dnia 17 grudnia 2009 roku o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, z której wynika, że umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Co ważne taka forma zarezerwowana jest tylko dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań. Najem okazjonalny dotyczy jedynie mieszkań, które są własnością prywatną.

Najem okazjonalny – umowa w formie pisemnej

Umowa najmu okazjonalnego musi przyjmować formę pisemną pod rygorem nieważności. Powinna także zostać uzupełniona o załączniki przewidziane w ustawie, wedle której umowa o najmie okazjonalnym jest ważna, gdy spełnione zostaną określone warunki:

1. musi zostać sporządzone oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu użytkowego na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu;
2. najemca musi wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3. musi zostać sporządzone oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym miałby zamieszkać eksmitowany, o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie;
4. właściciel musi zgłosić w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania.

Wspomniane załączniki mają na celu ustanowienie gwarancji dla wynajmującego, że po zakończeniu umowy najemca będzie zobowiązany opuścić lokal.

Koszt umowy notarialnej to około 260 zł, więc jeżeli chcesz wynająć swoje mieszkanie na zasadach najmu okazjonalnego, pamiętaj, że będziesz musiał ponieść koszty sporządzenia umowy.

Najem okazjonalny a kaucja

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego twojego mieszkania możesz uzależnić od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Ma to na celu pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących Ci w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji w przypadku obowiązku opróżnienia lokalu. Musisz wiedzieć, że kaucja nie może przekraczać 6-krotności miesięcznego czynszu za mieszkanie, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Najem okazjonalny a eksmisja lokatora

Przy tej formie umowy najemca rezygnuje z ustawowej ochrony praw lokatorów.

Aby mógł mógł skorzystać z dobrodziejstw umowy okazjonalnej muszą wystąpić poniższe przypadki:

1. najemca, pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa lokal w sposób sprzeczny lub niezgodny z umową, dewastuje mieszkanie lub części wspólne nieruchomości, zakłóca porządek domowy i staje się uciążliwy dla innych lokatorów;
2. nie dotrzymuje płatności za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo powiadomienia go przez Ciebie na piśmie o wypowiedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego terminu do zapłaty;
3. wynajął, podnajął lokal lub jego część bez Twojej pisemnej zgody.

Gdy najemca dopuszcza się wyżej wymienionych uchybień, zyskujesz klauzulę wykonalności i możesz udać się do komornika, by wszcząć postępowanie egzekucyjne przeciwko najemcy, który nie chce opuścić lokalu. Ustawa pozwala na pokrycie kosztów egzekucji z kaucji zabezpieczającej.

Aby eksmisja lokatora była prawnie skuteczna, musisz zwrócić się do lokatorów z pisemnym żądaniem (z urzędowo poświadczonym podpisem) udostępnienia lokalu. Treść żądania powinna zawierać takie elementy jak:

• oznaczenie stron umowy,
• wskazanie przyczyn ustania stosunku najmu,
• termin, w którym najemca wraz z osobami z nim zamieszkującymi mają obowiązek opróżnić lokal, przy czym termin nie może być krótszy niż 7 dni.

Umowę najmu lokalu można zawrzeć na czas oznaczony lub nieoznaczony. W umowie na czas nieoznaczony strony ustalają okres wypowiedzenia, najczęściej jednomiesięczny, a umowa trwa dotąd dopóki nie zostanie przez którąś ze stron wypowiedziana. W przypadku umów na czas oznaczony najczęściej wybiera się okres 12 miesięcy. Po tym okresie umowa najmu wygasa. Jeśli strony chciałyby ją przedłużyć powinny sporządzić aneks, w którym określą warunki kontynuowania umowy najmu.

Podstawowym celem kaucji jest zabezpieczenie umowy najmu, obejmujące potencjalne zniszczenia samego lokalu lub jego wyposażenia, jak również koszty zużycia mediów (opłat eksploatacyjnych). Kaucja jest wpłacana przez najemcę wynajmującemu przy podpisaniu umowy najmu. W dobrze skonstruowanej umowie najmu muszą znaleźć się zapisy określające: wysokość kaucji, jej cel oraz procedurę zwrotu. W umowie najmu warto też określić co stanie się z kaucją gdy najemca będzie chciał opuścić lokal przed końcem umowy najmu. Jeśli umowa to ureguluje to wynajmujący będzie mógł np. potraktować kaucję czy też jej część jako karę za wcześniejsze rozwiązanie umowy. Jeśli natomiast kwestia ta nie zostanie określona to wynajmujący nie ma prawa potrącać żadnych kwot z kaucji z tytułu wcześniejszego oddania lokalu przez najemcę.

Termin płatności czynszu i zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych powinien uwzględniać oczekiwania i możliwości obu stron umowy najmu. Wynajmujący musi mieć możliwość wniesienia opłat administracyjnych i eksploatacyjnych w terminach wymaganych przez dostawców usług i administrację, natomiast najemca najczęściej oczekuje terminu wnoszenia opłat za wynajmowane mieszkanie, po otrzymaniu wynagrodzenia od pracodawcy.

Zwykle termin płatności opłat wynikających z umowy najmu, ustalany jest na początek miesiąca, co pozwala wynajmującemu i najemcy wywiązywać się ze swoich zobowiązań.