Zgodnie z zasadą o “złośliwości rzeczy martwych” wiemy że wszelkie nieszczęścia a w szczególności awarie hydrauliczne, elektryczne czy jakiekolwiek inne najchętniej dzieją się w wigilie, w sylwestra, wtedy gdy jesteśmy chorzy albo właśnie wybieramy się na wakacje.

Dbając o jakość najmu i dbając o naszych najemców którzy co miesiąc robią  przelew na nasze konto powinniśmy wszystko rzucić i rozwiązywać przeróżne sytuacje kryzysowe.

Mając umowę z firmą zarządzającą najmem takie sytuacje w ogóle nas nie dotykają. To obowiązkiem firm obsługujących najem mieszkań jest załatwianie takich spraw od ręki.

• najczęściej wynajmujący stosują uproszczone procedury najmu
• zbyt często przekazują nieruchomości przypadkowym osobom
• bezpieczeństwo wymaga wiarygodnej weryfikacji finansowej i życiowej najemcy
• warto zadawać najemcy szczegółowe pytania, róbmy prawdziwą selekcję !
• najemca wybiera mieszkanie a właściciel wybiera najemcę
• bezwzględnie trzymajmy się złożonych  procedur. np. protokół zdawczo-odbiorczy itd.
• właściwie ustalajmy cenę najmu !
• to wszystko można zrobić samemu ! …. albo zlecić fachowcom.

Jak wygląda polska codzienność związana z wynajmowaniem mieszkań? W jaki sposób właściciele nieruchomości przeznaczonych na wynajmem szukają najemców? Z jakich procedur korzystają, jak się zabezpieczają przed problemami?

Odpowiedzi na te pytania mogą nam po części pomóc znaleźć odpowiedź  na pytanie zawarte w tytule : czy warto zatrudnić profesjonalistów do opieki nad wynajmowanymi nieruchomościami ?

Praktyka pokazuje, że właściciel mieszkania najczęściej umieszcza ofertę wynajmu na popularnych darmowych i/lub płatnych serwisach ogłoszeniowych i czeka na zapytania. Po jakimś czasie do właściciela dzwonią zainteresowani i po krótkiej rozmowie, dotyczącej przeważnie tylko parametrów technicznych i finansowych mieszkania, wynajmujący i potencjalny najemca spotykają się w mieszkaniu mającym być przedmiotem umowy najmu.

Jeśli mieszkanie spełnia oczekiwania najemcy a z drugiej strony najemca jest skłonny spełnić oczekiwania finansowe właściciela dochodzi do podpisania umowy najmu (często w uproszczonej wersji ściągniętej z internetu).

Właściciel przekazuje najemcy klucze a ten mu pieniądze i sprawa jest “załatwiona”. Świetnie ! Tylko czy wynajmujący wie komu przekazał mieszkanie ?  Czy zapytał czym zajmuje się zawodowo najemca ? Czy wie w jakiej jest sytuacji życiowej ? Jakie ma plany życiowe i skąd weźmie pieniądze na terminowe płacenie czynszu ? 

Większość właścicieli mieszań oddając najemcom klucze do własnych nieruchomości nie zna ich faktycznej sytuacji finansowej, zawodowej i życiowej. 

Brak wiedzy na temat sytuacji finansowej, zawodowej i życiowej najemców a co za tym idzie wynajmowanie mieszkań osobom przypadkowym, czasem niesolidnym i niestabilnym jest częstą przyczyną powstawania problemów w trakcie najmu ! 

To m.in. stąd biorą się opowieści o najemcach rodem z horrorów ! W Fiesta Zarządzanie Najmem mamy sprawdzane i od ponad 20 lat poprawiane procedury oceny i wyboru najemców. Dopiero po uzyskaniu niezbędnej wiedzy powinniśmy decydować czy chcemy dalej współpracować z kandydatem na najemcę. Przecież podpisanie umowy najmu to wybór dwustronny : najemca wybiera sobie mieszkanie a właściciel nieruchomości wybiera najemcę na podstawie właściwych sprawdzonych informacji. Warto dodać że potencjalni najemcy wiedząc, że mają do czynienia z firmą zarządzającą najmem są bardziej zdyscyplinowani i skłonni do rzetelnej współpracy. Pewna część najemców po pytaniu o dochody i sytuację życiową reaguje negatywnie i od razu rezygnuje i …. oto nam właśnie chodzi. To jest pierwszy etap doboru. Osoby które mają problem z transparentnością nie mogą być naszymi klientami. Na końcu procesu weryfikacyjnego potencjalny najemca powinien przedstawić zaświadczenie z pracy oraz przekazać komplet alternatywnych danych kontaktowych.

Nie ma wyjścia : jeśli chcemy mieć stabilnego i odpowiedzialnego najemcę musimy pytać, weryfikować i wiedzieć dokładnie komu oddajemy klucze od mieszkania.

Wybranie właściwego najemcy to tylko część procesu. Przy przekazywaniu mieszkania wynajmujący często zapominają o szczegółowym protokole zdawczo-odbiorczym, który powinien być niezbędnym załącznikiem do umowy najmu. Przygotowanie takiego protokołu to przeważnie żmudna kilkugodzinna praca ale bez niego nie da się właściwie zabezpieczyć interesów właściciela i w przypadku ewentualnych sporów nie będzie do czego się odwołać. Podpisany przez obie strony protokół stanowi podstawę do rozstrzygania sporów dotyczących ewentualnych strat i zniszczeń powstałych w trakcie trwania umowy. 

Czy właściciele przy tej okazji sporządzają dokumentację fotograficzną ? Niestety, w praktyce, prawie nikt tego nie robi a w firmach obsługujących wynajem nieruchomości  to powinna być norma. Mieszkanie oprócz skrupulatnego protokołu zdawczo – odbiorczego powinno mieć sporządzoną dokumentacje fotograficzną.

Praktyka większości właścicieli wynajmowanych mieszkań często odbiega od standardów zapewniających pożądany poziom bezpieczeństwa najmu. 

Dla firm zarządzających wynajmem, szczególnie dla tych mających wieloletnie doświadczenie, takie standardy i procedury to zarazem oczywistość i konieczność. Natomiast wynajmujący powinni pamiętać, że nie należy podpisywać umów najmu z osobami o których niewiele wiemy, że do każdej umowy najmu powinny być załączniki w postaci szczegółowego protokołu, dokumentacji fotograficznej i np regulaminu najmu w który warto wpisać chociażby całkowity zakaz palenia itp. Umowa najmu powinna być dokładnie przygotowana w sposób zabezpieczający różne interesy właściciela. To tylko niektóre ale kluczowe czynności które powinny być wykonane by nie narobić sobie kłopotów.

Mamy wybór : albo nauczymy się tego wszystkiego sami i będziemy sumiennie dbali o ważne szczegóły redukując ryzyko związane z wynajmem mieszkań albo zlecimy to ludziom którzy z zarządzania najmem zrobili swój zawód.

Czym  jest obsługa wynajmu nieruchomości (mieszkań)  w swojej idealnej wersji? W/g mnie usługa zarządzania najmem to przejęcie i wykonywanie w imieniu właściciela wszystkich czynności związanych z opieką nad wynajmowaną nieruchomością. To znaczy, że po podpisaniu umowy o zarządzanie i przekazaniu nieruchomości firmie zarządzającej jednym “obowiązkiem” właściciela jest co miesięczne sprawdzanie stanu swojego konta. Tzn. firma zarządzająca najmem : dba o jakość najmu monitorując stan techniczny mieszkania, na bieżąco usuwając wszelkie usterki techniczne, regularnie kontroluje wynajętą nieruchomość, sprawdzając czy najemcy nie naruszają postanowień umowy, pozostaje w kontakcie ze wspólnotą lub spółdzielnią, dokonuje wszelkich rozliczeń związanych z eksploatacją i administrowaniem nieruchomością, dobiera najemców weryfikując ich sytuację finansową,zawodową, życiową, sporządza protokoły zdawczo-odbiorcze, sporządza dokumentacje fotograficzną, podpisuje odpowiednio bezpieczne umowy najmu i powtarza te procesy przy zmianach najemców. Ale w moim rozumieniu to nie tylko wymieniona przed chwilą kompleksowa opieka nad wynajmowaną nieruchomością, ale także biznesowa optymalizacja całego procesu, ponieważ jednoczesne dopracowanie wielu elementów, czasem z pozoru bardzo drobnych, składa się na efektywność najmu i skutkuje realnym wzrostem dochodu przy jednoczesnym wzroście poziomu bezpieczeństwa i stabilności. 

Jednym z kluczowych elementów biznesowej optymalizacji jest ustalenie odpowiedniej kwoty czynszu najmu. Ale jaka jest ta “odpowiednia kwota” ? Uważam, że czynsz za wynajmowaną nieruchomość powinien być z punktu widzenia najemcy atrakcyjny. Dla każdej nieruchomości wysokość miesięcznej opłaty będzie inna. Na rentowność i ekonomiczny sens wynajmowania nieruchomości należy patrzeć tylko w długiej perspektywie czasowej, np. 5 / 10 letniej. Przyjmując taki punkt widzenia strategicznie i ekonomicznie uzasadnione jest ustawianie czynszu najmu na poziomie odrobinę poniżej średnich cen rynkowych dla danego typu nieruchomości. Ciągłość najmu i tak zagwarantuje nam właściwy przychód i zadowalającą rentowność. A jaka jest przeważająca strategia wynajmujących ? Dokładnie odwrotna ! Zamiast ustalić cenę odrobinę poniżej średniej rynkowej wynajmujący ustalają cenę powyżej argumentując że “będzie z czego opuszczać” i efekt jest taki, że na zapytania do ofert ze zbyt wygórowanymi cenami czekamy tygodniami tracąc bezpowrotnie czas i pieniądze.

Doświadczenie podpowiada że współpraca z wiarygodnymi firmami zarządzającymi najmem i wprowadzenie proponowanych standardów pozwala uniknąć wielu kosztownych błędów popełnianych zazwyczaj przy obsłudze najmu. A przy okazji oszczędza państwa czas, zapewnia spokój, dając wymierne efekty finansowe.

Są grupy właścicieli nieruchomości dla których, usługa opieki nad wynajmowaną nieruchomością może być dużym udogodnieniem. Kiedy warto o tym pomyśleć ? Wtedy gdy  mieszkacie państwo daleko i dojazd do wynajmowanego lokalu jest czasochłonny i kłopotliwy, gdy jesteście państwo zapracowani i zamiast korzystać ze swojego wolnego czasu musicie poświęcać go najemcom, gdy wyjeżdżacie państwo na dłuższy czas a mieszkanie zostaje puste i zamiast zarabiać tylko generuje koszt, gdy nie macie państwo siły do ciągłego rozwiązywanie problemów z najemcami i z samym lokalem, umawiania i nadzorowania hydraulika, elektryka, serwisu AGD i kiedy czujecie że sprawy formalne wydają się zbyt skomplikowane.

Dla właścicieli mieszkań które latami stoją (z różnych powodów) puste profesjonalna firma zarządzająca może być szansą na bezstresowe wybrnięcie z impasu przynoszącego niepotrzebne straty. 

Czy to oznacza że każdy powinien przy wynajmie nieruchomości korzystać z usług firm zarządzających ? Otóż nie, nie każdy ! Jeśli ktoś dysponuje wolnym czasem (mnóstwo spraw trzeba załatwiać w tzw godzinach pracy w dni powszednie), jeśli ktoś  czuje się pewnie załatwiając kwestie formalne, jeśli sprawy rozliczeń administracyjnych, związanych z eksploatacją czy podatkowych nie stanowią kłopotu, jeśli ktoś czuje że poradzi sobie z właściwym wyborem najemcy i resztą spraw wymienionych powyżej  to znaczy że może myśleć o tym aby samodzielnie zarządzać najmem w sposób profesjonalny.

Na rynku jest wiele firm świadczących usługi w zakresie zarządzania najmem. Naprawdę jest w czym wybierać. Jeśli rozważacie państwo możliwość skorzystania z takiej usługi należy (tak jak i przy wyborze najemców) zebrać informacje, zweryfikować je, porównać oferty, skalkulować korzyści i koszty i dopiero potem podejmować decyzję o ewentualnym podjęciu współpracy.

Jeśli macie państwo pytania proszę pisać d.klosinski@gmail.com / zarzadzanienajmem.eu

Tak. Ale zdecydowanie w myśl zasady “lepiej zapobiegać niż leczyć”. Pośpiech przy podejmowaniu ważnych decyzji nigdy nie jest wskazany. A taką ważną decyzją jest przecież wynajęcie nieznanym ludziom naszego mieszkania lub domu.

Kiedy czas nagli, kiedy chcemy jak najszybciej osiągać przychody z najmu nieruchomości często ulegamy presji i w oparciu o pierwsze wrażenie, dość przypadkowo, decydujemy komu wynająć mieszkanie.

Często nie zastanawiamy się, czy osoba której przekazujemy naszą nieruchomość jest osobą stabilną finansowo o ugruntowanej sytuacji życiowo-zawodowej. Przyszły najemca wpłaca nam kaucję i czynsz za pierwszy miesiąc najmu co uznajemy za wystarczający dowód wiarygodności.

Podpisując umowę powinniśmy się zastanowić (a przeważnie tego nie robimy): co się stanie jeśli np. ta sympatyczna mama małych dzieci straci pracę i nie będzie mogła realizować swoich zobowiązań ?

Nie analizujemy (a powinniśmy!) sytuacji osobistej, zawodowej ani materialnej osób chcących wynająć nasze mieszkanie. Swoje bezpieczeństwo opieramy jedynie na regulacjach, często zaczerpniętej z internetu, standardowej umowy w myśl której”spory będzie rozstrzygał właściwy Sąd”.

I często to właśnie niekorzystnie dobrane zapisy w umowie najmu bywają naszym kłopotem. My, rodzaj umowy najmu czyli realne i ostateczne zabezpieczenie interesu właściciela mieszkania wybieramy dopiero po zapoznaniu się z sytuacją życiowo-zawodową potencjalnych najemców. To do ich sytuacji dostosowujemy brzmienie umowy.

Nasze doświadczenie w obrocie nieruchomościami i zarządzaniu najmem pozwoliło nam poznać i przeanalizować wiele trudnych przypadków na linii najemca-wynajmujący. Bywa, że nasi nowi klienci trafiają do nas właśnie wtedy kiedy mają problem z najemcami. Pełnimy wtedy funkcję mediatorów, pośredników i doradców, reprezentując właścicieli nieruchomości przed administracjami, komornikami.

Racjonalne i rozsądne podejście do najmu nieruchomości podpowiada nam, że czasem lepiej poczekać dłużej na wiarygodnego najemcę.

Czy samotna mama małych dzieci, obcokrajowcy, studenci muszą stanowić zagrożenie dla interesów właścicieli nieruchomości na wynajem ? Niekoniecznie. Po spokojnej i rzeczowej analizie może okazać się że odpowiednie procedury i zapisy w umowie (sytuacje trudno warto skonsultować z profesjonalistami od zarządzania najmem) mogą być wytaczającym zabezpieczeniem.

Bezpieczne zarządzanie najmem to także czynności takie jak, systematyczna kontrola stanu lokalu w trakcie trwania umowy najmu, monitorowanie płatności dzięki czemu szybko reagujemy na jakiekolwiek uchybienia, pamiętając o tym, że tylko zdecydowane działanie zapobiegnie nawarstwieniu się problemów.

Podsumowując trzeba pamiętać, że nie ma jednego uniwersalnego sposobu na radzenie sobie z nierzetelnym najemcą; każda sytuacja jest inna i wymaga przemyślanego sposobu działania. Ale nie wolno nam zapominać o wnikliwej selekcji czyli szczegółowym zapoznaniu się z sytuacją finansowo-życiową potencjalnych najemców oraz o odpowiednim do sytuacji dobraniu zapisów w umowie najmu wraz z protokołem zdawczo-odbiorczym, regulaminem najmu i kartą najemcy. Praktyka dowodzi że tego typu, prawidłowo przeprowadzone, prewencyjne procedury pozwolą nam uniknąć 99% problemów związanych z najemcami.

Zanim zrealizują się czarne scenariusze wykonajmy wszystkie działania profilaktyczne w razie potrzeby konsultując je z osobami dysponującymi odpowiednim doświadczeniem w tym zakresie.

Maciej Abramowicz

+48 507 190 636

Wynajmujący to właściciel nieruchomości, będący stroną w umowie najmu. Przy podpisywaniu umowy najmu, wynajmujący musi wykazać się tytułem prawnym do nieruchomości będącej przedmiotem najmu, czyli dokumentami stwierdzającymi że w/w nieruchomość jest jego własnością. Takimi dokumentami są m.in.: tytuł własności w formie aktu notarialnego, przydział spółdzielczo-własnościowego prawa do lokalu, postanowienie sądu o nabyciu spadku czy też protokół dziedziczenia. Podpisanie umowy najmu z wynajmującym nie dysponującym takimi dokumentami może być niebezpieczne i w konsekwencji narazić najemców na poważne kłopoty.

Najemca to osoba czasowo władająca nieruchomością, będąca stroną w ramach umowy zawartej z wynajmującym. Tak jak w przypadku wynajmującego (gdy weryfikujemy jego prawo do nieruchomości), tak i w przypadku najemcy powinniśmy dokonywać podobnej weryfikacji pod kątem jego stabilności finansowej, w kontekście bezpieczeństwa przebiegu najmu. Niezwykle ważne jest by najemca przed podpisaniem umowy najmu przedstawił w sposób wiarygodny swoją sytuację zawodową, a także osobistą. W naszej ocenie, głównie ze względów bezpieczeństwa, nie należy podpisywać umów najmu z anonimowymi najemcami. Najlepszym zabezpieczeniem wynajmującego jest odpowiedni dobór najemcy.

Umowa najmu to umowa, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę. Dobra umowa najmu powinna mieć formę pisemną i zawierać m.in następujące zapisy: wyraźnie określony czas trwania, sposób wypowiedzenia lub wygaśnięcia, umowa powinna określać wysokość i cel kaucji, powinna precyzyjnie mówić o obowiązkach i prawach wynajmującego jak i najemcy.

Czym jest najem okazjonalny?

Umowa najmu okazjonalnego to szczególny rodzaj umowy najmu, dodatkowo zabezpieczający prawa właściciela. To spisywane w obecności notariusza oświadczenie najemcy (w formie aktu notarialnego), w którym najemca wskazuje dokładne miejsce w którym zamieszka, po ustaniu umowy wynajmu mieszkania. W tym oświadczeniu zobowiązuje się on opuścić i zwrócić lokal właścicielowi po wygaśnięciu umowy.

Koszt takiego oświadczenia to 260,76 zł (200 zł + VAT 46 zł plus wypis 2 strony 14,76 zł – dane z 2017 roku), który zazwyczaj pokrywa wynajmujący, ponieważ ten rodzaj umowy najmu jest jego dodatkowym zabezpieczeniem.

Tego typu umowę może zawrzeć tylko osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa musi zostać zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Jest to wynik ostatnich zmian w przepisach (z 11 września 2017 roku). Dodatkowo, ustawodawca zastrzega najem okazjonalny wyłącznie dla osób, dla których wynajem jest tylko dodatkowym dochodem, nie zaś głównym źródłem zarobku – regulują to zmiany w zakresie możliwości rozliczania przychodu z wynajmu w formie ryczałtu tylko w przypadku osób, których dochód nie przekracza 100 tysięcy złotych rocznie.

Nowa instytucja – najem instytucjonalny

Nowe przepisy wprowadzają również zupełnie nową instytucję – tzw. najem instytucjonalny. Zastąpi on dotychczas stosowany najem okazjonalny dla przedsiębiorców – skorzystać będą mogły z niego te osoby, które prowadzą własną działalność gospodarczą. Najemca będzie jednak musiał spełnić następujące wymogi:

1. umowa musi zostać zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat,
2. do umowy musi zostać dołączone oświadczenie najemcy (w formie aktu notarialnego), w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji i wydaniu lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego.

Jakie wymogi zostały usunięte?

W przypadku najmu instytucjonalnego ustawodawca likwiduje:

1. Potrzebę uzyskania od najemcy wskazania innego lokalu, do którego ten ma się wyprowadzić po wygaśnięciu umowy najmu
2. Potrzebę uzyskania oświadczenia od właściciela innej nieruchomości o przyjęciu najemcy pod swój dach
3. Potrzebę zgłoszenia najmu do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od jego rozpoczęcia

Dodatkowo, nowe przepisy ograniczają wysokość kaucji do trzykrotności miesięcznego czynszu za lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu.

Wydłużono również termin opuszczenia lokalu przez najemcę po zakończonej umowie najmu – teraz to 14 dni od wygaśnięcia umowy.

Najem okazjonalny w świetle przepisów

Najem okazjonalny został wprowadzony do polskiego porządku prawnego ustawą z dnia 17 grudnia 2009 roku o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, z której wynika, że umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Co ważne taka forma zarezerwowana jest tylko dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań. Najem okazjonalny dotyczy jedynie mieszkań, które są własnością prywatną.

Najem okazjonalny – umowa w formie pisemnej

Umowa najmu okazjonalnego musi przyjmować formę pisemną pod rygorem nieważności. Powinna także zostać uzupełniona o załączniki przewidziane w ustawie, wedle której umowa o najmie okazjonalnym jest ważna, gdy spełnione zostaną określone warunki:

1. musi zostać sporządzone oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu użytkowego na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu;
2. najemca musi wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3. musi zostać sporządzone oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym miałby zamieszkać eksmitowany, o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie;
4. właściciel musi zgłosić w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania.

Wspomniane załączniki mają na celu ustanowienie gwarancji dla wynajmującego, że po zakończeniu umowy najemca będzie zobowiązany opuścić lokal.

Koszt umowy notarialnej to około 260 zł, więc jeżeli chcesz wynająć swoje mieszkanie na zasadach najmu okazjonalnego, pamiętaj, że będziesz musiał ponieść koszty sporządzenia umowy.

Najem okazjonalny a kaucja

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego twojego mieszkania możesz uzależnić od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Ma to na celu pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących Ci w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji w przypadku obowiązku opróżnienia lokalu. Musisz wiedzieć, że kaucja nie może przekraczać 6-krotności miesięcznego czynszu za mieszkanie, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Najem okazjonalny a eksmisja lokatora

Przy tej formie umowy najemca rezygnuje z ustawowej ochrony praw lokatorów.

Aby mógł mógł skorzystać z dobrodziejstw umowy okazjonalnej muszą wystąpić poniższe przypadki:

1. najemca, pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa lokal w sposób sprzeczny lub niezgodny z umową, dewastuje mieszkanie lub części wspólne nieruchomości, zakłóca porządek domowy i staje się uciążliwy dla innych lokatorów;
2. nie dotrzymuje płatności za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo powiadomienia go przez Ciebie na piśmie o wypowiedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego terminu do zapłaty;
3. wynajął, podnajął lokal lub jego część bez Twojej pisemnej zgody.

Gdy najemca dopuszcza się wyżej wymienionych uchybień, zyskujesz klauzulę wykonalności i możesz udać się do komornika, by wszcząć postępowanie egzekucyjne przeciwko najemcy, który nie chce opuścić lokalu. Ustawa pozwala na pokrycie kosztów egzekucji z kaucji zabezpieczającej.

Aby eksmisja lokatora była prawnie skuteczna, musisz zwrócić się do lokatorów z pisemnym żądaniem (z urzędowo poświadczonym podpisem) udostępnienia lokalu. Treść żądania powinna zawierać takie elementy jak:

• oznaczenie stron umowy,
• wskazanie przyczyn ustania stosunku najmu,
• termin, w którym najemca wraz z osobami z nim zamieszkującymi mają obowiązek opróżnić lokal, przy czym termin nie może być krótszy niż 7 dni.

Umowę najmu lokalu można zawrzeć na czas oznaczony lub nieoznaczony. W umowie na czas nieoznaczony strony ustalają okres wypowiedzenia, najczęściej jednomiesięczny, a umowa trwa dotąd dopóki nie zostanie przez którąś ze stron wypowiedziana. W przypadku umów na czas oznaczony najczęściej wybiera się okres 12 miesięcy. Po tym okresie umowa najmu wygasa. Jeśli strony chciałyby ją przedłużyć powinny sporządzić aneks, w którym określą warunki kontynuowania umowy najmu.

Podstawowym celem kaucji jest zabezpieczenie umowy najmu, obejmujące potencjalne zniszczenia samego lokalu lub jego wyposażenia, jak również koszty zużycia mediów (opłat eksploatacyjnych). Kaucja jest wpłacana przez najemcę wynajmującemu przy podpisaniu umowy najmu. W dobrze skonstruowanej umowie najmu muszą znaleźć się zapisy określające: wysokość kaucji, jej cel oraz procedurę zwrotu. W umowie najmu warto też określić co stanie się z kaucją gdy najemca będzie chciał opuścić lokal przed końcem umowy najmu. Jeśli umowa to ureguluje to wynajmujący będzie mógł np. potraktować kaucję czy też jej część jako karę za wcześniejsze rozwiązanie umowy. Jeśli natomiast kwestia ta nie zostanie określona to wynajmujący nie ma prawa potrącać żadnych kwot z kaucji z tytułu wcześniejszego oddania lokalu przez najemcę.