Idea firmy wynajmującej mieszkania jest taka, aby zastąpić właścicieli we wszystkich czynnościach związanych z najmem – od przejęcia mieszkania z protokołem zdawczo-odbiorczym, przeprowadzeniem profesjonalnej sesji foto, poszukiwaniem poprzez portale ogłoszeniowe najemcy, jego weryfikacja, aż po podpisanie 12-miesięcznej umowy najmu.

Na tym nie kończy się jednak rola naszej firmy. Zdejmujemy z właścicieli całą sferę rozliczeniową związaną z mieszkaniem. Mając dostęp do platform wspólnot mieszkaniowych i dostawców mediów możemy dokonywać wszystkich opłat, a pozostałe środki przekazywać na konto właściciela.

W trakcie umowy przeprowadzamy, w uzgodnieniu z najemcą i z poszanowaniem jego prywatności, wizyty kontrolne. W zakresie umowy o zarządzanie najmem jest także usuwanie usterek i awarii, które od czasu do czasu zdarzają się w każdym mieszkaniu. Współpracujemy na stałe z elektrykami, hydraulikami i specjalistami od instalacji gazowych, aby sprawnie usunąć każdą awarię.

Po zakończeniu umowy najmu przejmujemy od najemcy mieszkania zwracając baczną uwagę, aby było ono w takim samym stanie, jak zostało wydane. Agencja wynajmu mieszkań zajmuje się także usuwaniem wszystkich usterek. Szczegóły precyzuje umowa o zarządzanie najmem, ale celem jest aby zapewnić bezpieczny i sprawny najem z satysfakcjonującym efektem finansowym. Często właściciele pytają czy dajemy 100-procentową gwarancję, że ten wynajem będzie szedł dobrze i bezproblemowo. Odpowiadamy, że wynajmowanie mieszkań to jest biznes i zawsze niesie za sobą pewne elementy ryzyka, ale firma taka jak nasza – biuro wynajmu mieszkań przerobiła już wszystkie możliwe kłopoty z najemcami i możemy zaproponować takie procedury, aby to ryzyko zminimalizować.

Fragment wywiadu, czerwiec 2024

Pierwszym problemem często jest kwestia logistyki. Czasami właścicielom trudno jest zarządzać własnym mieszkaniem, bo mają do niego utrudniony dostęp. Mieszkają w innym mieście lub z powodów zawodowych, braku czasu lub z powodu innych zajęć nie mogą się zajmować najmem osobiście.

Bardzo istotne są też kwestie bezpieczeństwa. Jest sporo procedur, które mogą zapewnić maksymalnie wysoki poziom bezpieczeństwa najmu, ale wielu właścicieli ich nie stosuje lub w ogóle o nich nie wie. Nieraz czują się też skrępowani, gdy mieli by potencjalnego najemcę zapytać gdzie pracuje i ile zarabia. Firma zarządzająca najmem w imieniu właściciela takie procedury wdraża. To tak jak w banku, gdy staramy się o kredyt musimy wykazać się zdolnością kredytową. Podobnie powinno być podpisując umowę najmu. Kwestia bezpieczeństwa to także obowiązek wspomnianej już posiadania polisy OC przez najemcę. Mamy obecnie na rynku produkty przygotowane dla najemców – niedrogie, ale podnoszące znacząco poziom bezpieczeństwa. Wspomniane polisy zabezpieczają właścicieli od szkód wyrządzonych, świadomie lub nieświadomie, przez najemców. Dotyczy to większości awarii i usterek, a przy odpowiednim rozszerzeniu zakresie ochrony nawet ewentualnej dewastacji. W naszej firmie wspomniana polisa jest bezwzględnie wymagana. Duże znaczenie przy podpisywaniu umów najmu mają też odpowiednie dokumenty, takie jak protokół zdawczo odbiorczy, regulamin najmu, karta najemcy itd..

W Fiesta Zarządzanie Najmem opracowujemy je w oparciu wieloletnie doświadczenie i otoczenie prawne. Bardzo ważne jest aby posługiwać się dokumentami, które odpowiadają aktualnej sytuacji prawnej. Właściciel mogą mieć też problemy z kwestiami marketingowymi. Profesjonalna sesja zdjęciowa i promowanie mieszkania na skutecznych portalach ogłoszeniowych zwiększają szanse na szybkie znalezienie najemcy. Podobnie, jak właściwe ustalenie ceny najmu.

Fragment wywiadu, czerwiec 2024

Rynek nieruchomości w Polsce w roku 2024 – jeśli chodzi o segment sprzedaży to mamy zadziwiającą sytuację. Mamy zapowiedź kredytu na start, czyli nowej wersji programu prospołecznego pomocy państwa.Jeśli według szacunków w Polsce występuje niedobór 2 milionów mieszkań, a wprowadzamy na rynek kolejny program stymulujący popyt, a nie podaż, to skutek tego może być tylko jeden – wzrost cen mieszkań.

Ceny znacząco urosły przy poprzednim takim kredycie, a w nowym programie ma być zabezpieczone na ten rok 500 mln złotych i wszyscy spodziewają się podobnej reakcji rynku, jak na poprzedni program, czyli gwałtownego wzrostu popytu i zdecydowanego wzrostu cen. Już dziś mamy do czynienia z taką sytuację, że ceny nieruchomości powoli idą do góry, ale co ciekawe nie idzie za tym sprzedaż. Ceny rosną, a sprzedaż spada lub stoi w miejscu. Wszyscy czekają na nowy kredyt dofinansowywany przez państwo, a developerzy przyjmują rezerwacje na mieszkania z odroczoną realizacją, gdy ten program w końcu ruszy.

Fragment wywiadu, czerwiec 2024

W ostatnich latach na rynku najmu w Polsce pojawiło się trochę profesjonalnych firm zajmujących się zarządzaniem najmem, które w zakresie podstawowych procedur cywilizują i normalizują ten rynek. Przykładem może być choćby weryfikację najemcy na różne sposoby, co powoli staje się już standardem. Z drugiej strony oczekiwanie polisy OC, która zabezpiecza właściciela i najemcę w przypadku nieoczekiwanych kosztów.

Kolejny element to wzrastająca świadomość wszystkich uczestników tego rynku. Właściciel, najemcy i firmy zarządzające wiedzą dziś znacznie więcej o tym jak zarządzać najmem. Rynek najmu zmienia się także przez nowe technologie. Wiele procesów jesteśmy w stanie obsługiwać za pomocą cyfrowych urządzeń i aplikacji. Ten proces będzie przyspieszał.

Trzeci element, o którym trzeba wspomnieć to sektor PRS (Private Renters Sector), gdzie duzi inwestorzy kupując całe budynki wpuszczają na rynek duże ilości mieszkań. Na dzień dzisiejszy mówimy o około 20 tysiącach mieszkań, ale w perspektywie kilkuletniej ma dojść kolejne 50-60 tysięcy takich mieszkań. To dotyczy oczywiście rynku dużych miast, 10 ośrodków w Polsce o najbardziej rozwiniętych rynkach najmu.

Fragment wywiadu, czerwiec 2024

Na ogół tak się dzieje że jeśli rośnie cena metra kwadratowego mieszkania to i rosną czynsze najmu. Przy wzrastających cenach mieszkań decydująca może być zdolność kredytowa i fakt, że kupujących będą musieli zadowolić się mniejszym metrażem. To przełożyć się na większe zainteresowanie najmem.

Rynek najmu przeżywa pewną korektę, po okresie ogromnych wstrząsów, jakie rynek przeżył w ostatnich latach. Najpierw pandemia, a potem wojna wpłynęły na rynek nieruchomości, szczególnie rynek najmu, mocno go destabilizując. Mieliśmy bardzo silny wzrost cen najmu mieszkań spowodowany olbrzymim popytem, ale w ostatnim czasie obserwujemy wydłużenie okresu oczekiwania na najemcę. Czas ekspozycji oferty na rynku jest wyraźnie dłuższy. W przypadku najmu nie możemy mówić, że ceny rosną, a raczej stoją w miejscu lub delikatnie spadają.

Możemy jednak mówić raczej o korekcie niż znaczącym spadku, bo wciąż daleko jesteśmy od cen sprzed wojny rosyjsko-ukraińskiej. Warto pamiętać, że rynek najmu charakteryzuje się dużą sezonowością. Zbliżamy się do wysokiego sezonu i należałoby się spodziewać, że w najbliższym pół roku ta tendencja się odwróci. Możemy mieć do czynienia z silniejszym popytem, co przełoży się na rynek najmu i wzrost czynszów. Pytanie pozostaje tylko, co wydarzy się po wysokim sezonie czyli jesienią 2024.

Fragment wywiadu, czerwiec 2024

Zachęcamy do przeczytania obszernego wywiadu dotyczącego zarządzania i obsługi najmu udzielonego pod koniec 2023 r Gazecie Wyborczej przez właściciela firmy Fiesta ZN Dariusza Kłosińskiego.

Link: wyborcza.biz

Artykuł do pobrania w PDF:

Najem w praktyce. Właściciel żądał okazania aktu małżeństwa, inny dokonał ceremonii oczyszczania

Wynajęcie mieszkania to złożony proces składający się wielu elementów. W Fiesta Zarządzanie Najmem w ciągu roku setki razy podpisujemy umowy najmu, wydajemy najemcom mieszkania sporządzając protokoły zdawczo-odbiorcze, odbieram lokale po zakończeniu najmu gromadząc przez ponad 20 lat olbrzymie doświadczenie.

Na bazie tej wiedzy w pierwszej części tekstu wskażemy, które części tego procesu są niezwykle ważne. W drugiej natomiast przedstawimy sugestie dotyczące rzeczy, których nie warto robić.

Bezpieczeństwo i stabilność najmu zależą od dokumentów i zweryfikowanych informacji, o które należy zadbać w procesie wynajmu mieszkania. Nigdy nie powinniśmy wynajmować mieszkania bez umowy najmu i protokołu zdawczo-odbiorczego. Trudno w to uwierzyć, ale statystyki pokazują, że ciągle znaczny odsetek wynajmujących oddaje w najem nieruchomości bez umowy najmu. Podpisanie z najemcą odpowiednio przygotowanych dokumentów jest niezbędnym i kluczowym warunkiem bezpiecznego wynajęcia mieszkania lub innej nieruchomości.

W przypadku nieprzewidzianych zdarzeń to właśnie te dokumenty i zebrane sprawdzone informacje pomogą nam wybrnąć z większości problemów, które mogą się przytrafić wynajmującym, a w 99% będą działać profilaktycznie i w znacznym stopniu wpłyną na obniżenie ryzyka ich powstania.

Niezbędne ustalenia i informacje:

• komu wynajmujemy
• na jak długo
• za jaką kwotę
• jak rozliczamy opłaty eksploatacyjne
• jaka jest wysokość i funkcja kaucji
• jaki jest tryb wygaśnięcia umowy najmu
• jaki jest tryb wypowiedzenie umowy najmu

Niezbędne dokumenty:

• umowa najmu mieszkania
• karta najemcy
• regulamin najmu
• protokół zdawczo – odbiorczy
• dokumentacja fotograficzna
• polisa ubezpieczeniowa

Warunkiem dobrych i jasno określonych relacji między najemcą a wynajmującym jest precyzyjne określenie wzajemnych oczekiwań i obowiązków. Wynajmujący powinni wyraźnie komunikować, że oczekują terminowych wpłat czynszu i dbania o nieruchomość wraz z jej wyposażeniem. Warto stanowczo podkreślić brak tolerancji dla uchybień w tym względzie.

Omówienie najważniejszych pojęć:

• Umowa najmu – Z internetu można ściągnąć przeróżne wzory umów najmu, ale należy pamiętać o tym, że w większości przypadków nie zabezpieczają one należycie interesów wynajmującego. W Fiesta Zarządzanie Najmem na przestrzeni dwudziestu lat opracowaliśmy bezpieczne procedury najmu wraz z odpowiednimi, precyzyjnie zredagowanymi dokumentami takimi jak np. umowa najmu mieszkania. W przypadku nieprzewidzianych zdarzeń to właśnie umowa najmu mieszkania pomoże nam wybrnąć z większość problemów, które mogą się przytrafić wyjmującym. Odpowiednio przygotowana umowa najmu mieszkania jest podstawą do dochodzenia swoich praw także w sądzie. Trudno w to uwierzyć, ale statystyki pokazują, że ciągle znaczna grupa wynajmujących oddaje w najem nieruchomości bez umowy najmu. Podpisanie z najemcą odpowiednio przygotowanej umowy najmu jest niezbędnym warunkiem bezpiecznego wynajęcia mieszkania lub innej nieruchomości.
• Karta najemcy – Zweryfikowane informacje na temat najemcy, któremu przekazujemy mieszkanie to jeden z kluczowych elementów wpływających na bezpieczeństwo najmu. Jeśli mamy do czynienia z osobą zatrudnioną np. na umowę o pracę w rozpoznawalnej na rynku firmie, czyli ze stabilnym życiowo najemcą o regularnych dochodach, to szanse na problemy dotyczące najmu znacząco maleją. Niekoniecznie trzeba tak jak my w Fiesta Zarządzanie Najmem sporządzać oddzielne dokumenty, ale niezwykle ważne jest aby poprosić o zaświadczenie o zatrudnieniu i komplet alternatywnych kontaktów na wypadek nieprzewidzianych zdarzeń losowych.W karcie najemcy Fiesta Zarządzanie Najmem jest też klauzula, że w przypadku podania nieprawdziwych danych, możemy zerwać umowę co wiąże się z utratą przez najemcę kaucji.
• Regulamin najmu – Oprócz wielu drobniejszych kwestii, które powinien precyzować ten dokument, są dwie kluczowe dotyczące kategorycznego zakazu palenia i trzymania zwierząt domowych w wynajmowanym mieszkaniu. Niezależnie od tego czy sami palimy, czy też jesteśmy miłośnikami psów lub kotów, w wynajmowanych mieszkaniach nie powinniśmy wyrażać na to zgody. Zarówno palenie papierosów jak i zwierzęta domowe w znaczący sposób przyspieszają niszczenie mieszkania wymuszając w ten sposób częstsze remonty i odświeżanie lokalu. Po palących najemcach pozostaje nieprzyjemny zapach, którego trudno się pozbyć. Podobnie jest w przypadku zwierząt domowych. Ponadto dochodzi także kwestia potencjalnych uczuleń u kolejnych najemców przejmujących wynajmowane mieszkanie po palących posiadaczach kotów. Takie sytuacje naprawdę się zdarzają. Nie warto tego lekceważyć.
• Protokół zdawczo-odbiorczy – Protokół sporządzamy w celu uniknięcia ewentualnych nieporozumień powstających czasem przy rozwiązywaniu umowy najmu, a dotyczących wyposażenia i stanu mieszkania w momencie, gdy obieramy lokal od najemcy. Niestety, zdarza się, że w przypadku źle sporządzonego protokołu, a tym bardziej w przypadku jego braku, nie jesteśmy w stanie rozstrzygnąć sporu z najemcą, czy ściany były białe czy nie, ponieważ ich stan w protokole określiliśmy jako “dobry” lub że najemca zwraca nam coś innego niż nasze cztery dizajnerskie krzesła z obiciem z plamoodpornej tkaniny, ponieważ w protokole zapisaliśmy po prostu “cztery krzesła”. Trzeba pamiętać, że dobrze sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania będzie w takich przypadkach chronił obie strony!
• Dokumentacja fotograficzna – Dokumentację fotograficzną najlepiej sporządzić wcześniej niż w dniu przekazania lokalu. Pozwoli to wykonać ją odpowiednio szczegółowo; bez zbędnego pośpiechu. Dodatkowe zdjęcia uwzględniające uwagi najemcy można zrobić w trakcie przekazywania lokalu.
  Dokumentacja fotograficzna powinna zawierać:
  • zdjęcia poglądowe – całość pomieszczenia lub jego większą część. Wskazują one rozmieszczenie wyposażenia w pomieszczeniach; szczególnie elementów zamocowanych na stałe jak półki czy telewizor.
  • zdjęcia szczegółowe – każdy element wyposażenia z osobna, np.: wcześniej wspomniane krzesła, telewizor. Zalecamy także, aby np. szafki kuchenne fotografować zarówno z zewnątrz jak i wewnątrz.

  Skrupulatnie fotografujmy także każdy element, co do którego uwagę zamieściliśmy w tekście protokołu, np. pękniętą płytkę w obudowie wanny lub mocno zabrudzoną ścianę przy wejściu do mieszkania. Bez odpowiednich zdjęć nie będziemy w stanie dokładnie zilustrować defektu. Dodatkowo można dodać zdjęcia stanu liczników.

Najczęstsze błędy popełniane przy wynajmie mieszkania, czyli czego robić nie warto

• Nie warto wprowadzać na rynek mieszkań nieprzygotowanych do najmu. W tym wypadku często obowiązuje prosta zależność – im lepsze mieszkanie (tzn. wyposażenie, home staging, remont etc.), tym lepszy najemca. Właściwe przygotowanie nieruchomości do najmu oznacza także zdecydowanie krótszy czas oczekiwania na najemcę oraz często uzyskanie wyższego czynszu najmu. Krótszy czas ekspozycji na rynku oznacza, że szybciej zaczniemy uzyskiwać przychody z najmu. Wydatki, niekoniecznie bardzo duże, poniesione na dostosowanie nieruchomości do oczekiwań współczesnego rynku najmu szybko się zwrócą. Warto je ponieść także dlatego, że da nam to możliwość wyróżnienia się na tle stale rosnącej i silnej konkurencji. Zatem właściwe przygotowanie mieszkania do najmu to krótszy czas do pierwszych wpłat czynszu od najemcy; to wyższa cena najmu i lepszy najemca. Praktyka pokazuje, że warto takie kompleksowe przygotowanie mieszkania do najmu zlecić profesjonalistom, ponieważ obiektywnie wykorzystają potencjał nieruchomości nie ulegając emocjom którym często (zawsze) ulegają właściciele.
• Nie warto wyznaczać zbyt wysokiej ofertowej ceny najmu. Każdy miesiąc oczekiwania na najemcę to straty, których nigdy nie da się odrobić. Nie warto wystawiać mieszkań na rynek w zbyt wysokiej cenie, bo nie będą one budziły zainteresowania potencjalnych najemców, a czas ekspozycji będzie się przeciągał w nieskończoność. Cena powinna być umiarkowana; atrakcyjna dla poszukujących nieruchomości do najmu. W dłuższej perspektywie taka strategia da nam gwarancję odpowiednich zysków (brak okresów bez najemcy), a dodatkowo zapewni stabilność najmu, ponieważ z dużej ilości najemców będziemy wybierali najlepszych. Przy wysokiej cenie ofertowej nie ma z kogo wybierać.
• Nie warto nie płacić podatków – PIT28 ryczałt lub rozliczenie w/g zasad ogólnych. Nie warto nie zgłaszać wynajmu mieszkania do Urzędu Skarbowego. W przypadku jakichkolwiek problemów trudno nam będzie dochodzić swoich praw. Nie odprowadzając należnego podatku do urzędu skarbowego stawiamy się w bardzo trudnej sytuacji i znacząco osłabiamy swoją pozycję negocjacyjną, a w przypadku kłopotów tracimy kontrolę nad sytuacją.
• Nie warto wynajmować mieszkania bez umowy najmu. Brak umowy najmu uniemożliwia nam dochodzenia swoich praw. Umowa najmu mieszkania jest podstawą do wszelkich roszczeń w stosunku do najemcy. Nie warto ryzykować i tracić mocną pozycję wobec najemcy w przypadku kłopotów z przebiegiem wynajmu mieszkania. Wynajmując mieszkanie ustalamy warunki na jakich odbywa się najem i umową powinniśmy sobie zagwarantować ich przestrzeganie. Z internetu można ściągnąć przeróżne wzory umów najmu ale należy pamiętać o tym że w większości przypadków nie zabezpieczają one należycie interesów wynajmującego. W Fiesta Zarządzanie Najmem na przestrzeni dwudziestu lat opracowaliśmy bezpieczne procedury najmu wraz z precyzyjnymi dokumentami takimi jak umowa najmu lokalu czy protokół zdawczo-odbiorczy. (Tu aktywny link do notki o protokole.) Wszystkie nasze dokumenty są zgodne z obowiązującymi przepisami prawa.
• Nie warto wynajmować mieszkań najemcom o których nic nie wiemy. Uzyskanie kilku stosunkowo drobnych informacji znacząco zwiększa bezpieczeństwo. Wbrew temu co często słyszymy, większość potencjalnych klientów to uczciwi ludzie, którym wystarczy dać wyraźnie do zrozumienia, że oczekujemy terminowych opłat i nie mamy żadnej tolerancji dla ewentualnych zniszczeń w mieszkaniu. Najemca od pierwszego spotkania musi wiedzieć, że oczekujemy współpracy, która oznacza dla nas przede wszystkim dbałość o mieszkanie i skrupulatne przestrzeganie umowy i regulaminu najmu.