Najem długoterminowy mieszkania vs krótkoterminowy: prawda o zyskach w 2025
Najem długoterminowy mieszkania często przegrywa w pierwszym porównaniu z krótkoterminowym, który może przynieść nawet o 50% wyższe zyski. Ta znacząca różnica sprawia, że wielu właścicieli nieruchomości staje przed trudnym wyborem modelu wynajmu swojej przestrzeni.
Z jednej strony, wynajem krótkoterminowy mieszkań zyskał ogromną popularność dzięki platformom takim jak Booking i Airbnb, oferując kuszące stawki od 300-400 zł za dobę za dwupokojowe mieszkanie w dużym mieście. Z drugiej strony, krótkoterminowy wynajem mieszkań wiąże się z wyższymi kosztami operacyjnymi i ryzykiem przestojów. Tymczasem wynajem długoterminowy mieszkania zapewnia stabilność i przewidywalność przychodów, jednak przy potencjalnie niższej stopie zwrotu.
Stoisz przed tym samym dylematem? W rzeczywistości odpowiedź nie jest jednoznaczna i zależy od wielu czynników – lokalizacji, standardu mieszkania, Twojego stylu życia oraz czasu, jaki możesz poświęcić na zarządzanie nieruchomością. Co więcej, nadchodzące zmiany w 2025 roku, wprowadzające nowe regulacje dla właścicieli mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo, mogą znacząco wpłynąć na opłacalność tego modelu.
W tym artykule przeanalizuję szczegółowo oba modele najmu, ich rzeczywiste zyski, koszty oraz wyzwania, abyś mógł podjąć świadomą decyzję dopasowaną do Twoich potrzeb i okoliczności.
Czym różni się najem krótkoterminowy od długoterminowego?
Wybór między najmem krótkoterminowym a długoterminowym mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji, przed którą stają właściciele nieruchomości. Choć na pierwszy rzut oka różnice mogą wydawać się oczywiste, warto dokładnie przeanalizować specyfikę obu form najmu, aby świadomie zdecydować, która lepiej odpowiada naszym potrzebom i możliwościom.
Czas trwania umowy
Podstawowa różnica między najmem krótkoterminowym a długoterminowym tkwi w okresie, na jaki zawierana jest umowa. Choć przepisy prawne nie zawierają szczegółowych definicji, to przyjmuje się pewne praktyczne rozgraniczenia.
Najem krótkoterminowy zazwyczaj obejmuje okres poniżej jednego miesiąca. W praktyce najczęściej mówimy o wynajmie na kilka dni do tygodnia. Wielu wynajmujących określa ten model mianem "najmu na doby". Jest to forma szczególnie popularna w miastach turystycznych i dużych aglomeracjach.
Z kolei najem długoterminowy to umowa zawierana najczęściej na okres co najmniej 12 miesięcy, choć w praktyce za długoterminowy uznaje się już najem trwający powyżej miesiąca. Warto zauważyć, że przepisy podatkowe sugerują, iż najem na cele mieszkaniowe powinien trwać powyżej 30 dni.
Istnieje również forma pośrednia - najem średnioterminowy, który sprawdza się w bardziej złożonych sytuacjach, jak na przykład przy wynajmie mieszkania dla studentów przyjeżdżających na wymianę akademicką na jeden semestr. W takim przypadku nie potrzebują oni rocznej umowy, ale jednocześnie ich pobyt ma charakter mieszkaniowy.
Grupa docelowa najemców
Najem krótkoterminowy i długoterminowy przyciągają zupełnie inne grupy odbiorców, co wpływa na sposób zarządzania nieruchomością i oczekiwania wobec niej.
Krótkoterminowy wynajem mieszkań skierowany jest przede wszystkim do turystów i osób podróżujących służbowo. Są to najczęściej ludzie poszukujący większego metrażu i prywatności niż w hotelu, dobrze wyposażonej kuchni oraz przestrzeni do wypoczynku. Dla nich kluczowe znaczenie ma lokalizacja blisko atrakcji turystycznych czy centrum biznesowego miasta.
Najem długoterminowy mieszkania przyciąga natomiast osoby poszukujące stabilności - pracowników, studentów czy rodziny. Są to najemcy, którzy potrzebują stałego miejsca zamieszkania lub długotrwałego zakwaterowania związanego z pracą czy edukacją. Ta grupa docelowa szczególnie ceni sobie komfort i pewność, dlatego często decyduje się na wynajem na dłuższy czas, co dla właścicieli oznacza mniejsze ryzyko rotacji najemców.
Elastyczność i dostępność
Jedną z najistotniejszych różnic między obiema formami najmu jest stopień elastyczności, zarówno dla wynajmujących, jak i najemców.
W przypadku najmu krótkoterminowego właściciel zachowuje znacznie większą kontrolę nad swoją nieruchomością. Może dostosowywać ceny w zależności od sezonu i popytu, a także decydować, kiedy mieszkanie będzie dostępne do jego własnego użytku. Ponadto najem krótkoterminowy nie podlega tak rygorystycznej ochronie lokatorskiej jak długoterminowy, co zmniejsza ryzyko problemów z długotrwałym brakiem płatności czynszu.
Z kolei najem długoterminowy wiąże się z mniejszą elastycznością, ale oferuje większą stabilność. Zarówno wynajmujący, jak i najemcy zobowiązują się do stałych warunków przez dłuższy czas, co może ograniczać ich zdolność do szybkiego dostosowania się do zmieniających się okoliczności. Niemniej jednak, ta forma najmu zapewnia właścicielowi regularny, przewidywalny dochód bez konieczności ciągłego angażowania się w zarządzanie nieruchomością.
Warto zauważyć, że w przypadku najmu krótkoterminowego właściciel musi liczyć się z tym, że około 30% noclegów może pozostać niezarezerwowanych. Dostępność mieszkania dla potencjalnych najemców zależy od wielu czynników, takich jak lokalizacja, konkurencja czy sezonowość.
Wielu właścicieli mieszkań uważa najem krótkoterminowy za bezpieczniejszy i bardziej elastyczny niż długoterminowy, jednak wymaga on znacznie większego zaangażowania czasowego i finansowego. Codzienne obowiązki związane z zarządzaniem rezerwacjami, sprzątaniem, wymianą pościeli czy drobnymi naprawami są bardzo czasochłonne, podczas gdy najem długoterminowy mieszkania zazwyczaj nie angażuje dużej ilości czasu - właściciel podpisuje umowę i sporadycznie zajmuje się tylko kryzysowymi sytuacjami.
Zyski z najmu krótkoterminowego w 2025 roku
W 2025 roku zyski z najmu krótkoterminowego nadal stanowią główny magnes przyciągający właścicieli nieruchomości do tego modelu biznesowego. Badania pokazują, że przy odpowiednim zarządzaniu, model ten może generować nawet o 50% wyższe dochody miesięcznie niż najem długoterminowy mieszkania, uwzględniając sezony niskie i wysokie.
Potencjał zarobkowy w sezonie
Jedną z kluczowych cech najmu krótkoterminowego jest jego sezonowość, która znacząco wpływa na potencjał zarobkowy. Przy dobrym zarządzaniu apartamenty wynajmowane krótkoterminowo w dużych miastach osiągają roczne obłożenie na poziomie 75-80%. Jest to znaczący wskaźnik, szczególnie w porównaniu z najmem długoterminowym, gdzie między najemcami często występują kilkutygodniowe pustostany.
Zarobki z najmu krótkoterminowego charakteryzują się wyraźnymi wahaniami sezonowymi:
- Lipiec i sierpień to złoty czas, gdy dochód jest wyższy niż przeciętnie nawet o 70-100%
- Grudzień przynosi wzrost dochodów o około 20% względem średniej, głównie dzięki okresowi świątecznemu i sylwestrowemu
- Listopad, styczeń i luty to miesiące słabsze, z dochodami niższymi o około 20% od średniej
- Kwiecień, maj, czerwiec, wrzesień i październik to miesiące "średniego sezonu" z dobrym obłożeniem
Średnioroczna stawka dobowa w większych miastach wynosi około 270-280 zł, jednak w szczycie sezonu (lipiec-sierpień) może wzrosnąć nawet do 450-500 zł. Z kolei w miesiącach zimowych, szczególnie w styczniu i lutym, stawki potrafią spaść do około 200 zł, ale obłożenie nadal utrzymuje się na podobnym poziomie.
Warto zaznaczyć, że w 2025 roku wynajem krótkoterminowy będzie jeszcze dokładniej obserwowany przez fiskusa. Jest to efekt wdrożenia dyrektywy DAC7, dzięki której urzędy skarbowe otrzymały szczegółowe dane na temat sprzedawców działających na platformach cyfrowych typu Airbnb i Booking. Praktycznie każdy działający na rynku wynajmu krótkoterminowego będzie musiał zaznajomić się z takimi kwestiami jak działalność gospodarcza, VAT, kasa fiskalna, import usług i podatek od nieruchomości.
Wpływ lokalizacji na stawkę dobową
Lokalizacja nieruchomości ma fundamentalne znaczenie dla stawek najmu krótkoterminowego. W zależności od lokalizacji i standardu, stawka dobowa za dwupokojowe mieszkanie waha się od około 130 do 300 zł. Co więcej, ceny automatycznie wzrastają, jeśli w danym mieście odbywają się duże koncerty czy inne popularne wydarzenia.
Szczególnie cenne są lokalizacje centralne. Mieszkania położone w samym centrum miasta, przykładowo blisko Stadionu Narodowego w Warszawie lub z widokiem na Pałac Kultury i Nauki, mogą liczyć na znacznie wyższe stawki. W topowych lokalizacjach zarobki z wynajmu krótkoterminowego mogą być nawet 2-3 razy wyższe niż przy wynajmie długoterminowym.
Największe skupiska ofert najmu krótkoterminowego znajdują się w regionach nadmorskich (20-25 tysięcy nieruchomości), górskich, takich jak Zakopane czy Karkonosze (15-20 tysięcy) oraz w dużych miastach, jak Warszawa (9-10 tysięcy apartamentów). Każda z tych lokalizacji ma swoją specyfikę i sezonowość, co wpływa na potencjał zarobkowy.
Rola opinii i ocen w serwisach rezerwacyjnych
W 2025 roku opinie i oceny w serwisach rezerwacyjnych stały się kluczowym czynnikiem wpływającym na rentowność najmu krótkoterminowego. Dobrze prowadzone mieszkania o wysokiej ocenie (powyżej 9,0 na ) mają średnio o 40% wyższe obłożenie niż te z oceną poniżej 8,0. Jest to bezpośrednie przełożenie jakości na zyski.Booking.com
Coraz częściej mieszkania obsługiwane samodzielnie, "z doskoku", przestają mieć rację bytu na rynku, ponieważ bardzo szybko odbija się to na ocenach gości, opiniach i recenzjach, co automatycznie obniża zarobek na takim mieszkaniu. Rynek staje się coraz bardziej konkurencyjny, zwłaszcza w większych miastach Polski, co wymaga położenia nacisku na profesjonalizm w obsłudze takiego mieszkania.
Klienci zwracają uwagę nie tylko na cenę mieszkania, ale także na jego standard, funkcjonalność i wygodę. Właściciele osiągający najlepsze wyniki inwestują w systemy samoobsługowego odbioru kluczy, dedykowane ubezpieczenia oraz regularną współpracę z firmami sprzątającymi. Przemyślane wyposażenie – szybkie Wi-Fi, pakiet startowy żywności, przewodniki po mieście – pozwala zwiększyć liczbę rezerwacji i uzyskać wyższe oceny gości.
Warto więc zainwestować w remont i wyposażenie wysokiej jakości. Choć wiąże się to z wyższym początkowym kosztem remontu o 10 000-15 000 zł, znacząco obniża koszty utrzymania lokalu i przekłada się na lepsze oceny oraz wyższe obłożenie.
Zyski z najmu długoterminowego – stabilność i przewidywalność
Stabilność finansowa to największy atut najmu długoterminowego mieszkania, który często bywa niedoceniany przez początkujących inwestorów. Mimo że krótkoterminowy wynajem mieszkań kusi wyższymi stawkami dobowymi, to właśnie przewidywalność i regularność wpływów długoterminowych stanowi solidny fundament dla wielu właścicieli nieruchomości.
Stały dochód miesięczny
Jedną z najważniejszych zalet najmu długoterminowego mieszkania jest zapewnienie właścicielowi stabilnego i regularnego źródła przychodu. Podpisując umowę najmu na co najmniej 12 miesięcy, wynajmujący może liczyć na comiesięczne wpływy, które pojawiają się na koncie o określonym terminie. Co więcej, najem długoterminowy wiąże się z mniejszymi kosztami bieżącymi niż umowa krótkoterminowa, ponieważ nie wymaga każdorazowego odświeżania lokalu po zakończeniu pobytu kolejnych gości.
Forma wynajmu długoterminowego to przede wszystkim realna szansa na stały przychód, dzięki czemu inwestowanie w nieruchomości staje się znacznie bezpieczniejsze. W praktyce właściciel mieszkania otrzymuje ustaloną kwotę czynszu, niezależnie od zmiennych warunków rynkowych czy sezonowości, która tak mocno wpływa na zyski z najmu krótkoterminowego.
Choć nominalnie zyski z najmu długoterminowego mogą być niższe, to brak konieczności angażowania się w codzienne obowiązki związane z obsługą najmu krótkoterminowego sprawia, że faktyczna rentowność może okazać się porównywalna. Najem długoterminowy to również mniejsze ryzyko dla wynajmującego, ponieważ łatwiej jest zweryfikować uczciwość i wypłacalność najemców, którzy wiążą się z miejscem na dłużej.
Niższe ryzyko pustostanów
Długoterminowy wynajem mieszkania ogranicza ryzyko, że nieruchomość przez długi czas będzie stała pusta, generując jedynie koszty. Przy wynajmie krótkoterminowym, szczególnie poza sezonem turystycznym, właściciele często zmagają się z okresami bez rezerwacji. W przeciwieństwie do tego, najem długoterminowy zapewnia ciągłość użytkowania lokalu przez wiele miesięcy.
Dzięki umowie najmu na co najmniej 12 miesięcy można liczyć na stabilne wpływy, bez ryzyka nieobsadzenia nieruchomości. Jest to szczególnie istotne, ponieważ pustostan to okres, w którym mieszkanie nie generuje przychodu, a jedynie koszty - właściciel musi pokrywać wszystkie opłaty związane z utrzymaniem lokalu.
Długoterminowy najemca pozostaje w lokalu przez dłuższy czas, co naturalnie eliminuje częste okresy pustostanów. Warto również zauważyć, że mieszkania wynajmowane na krótkie terminy muszą być konkurencyjne na rynku, co często wymaga dodatkowych nakładów na marketing i promocję, aby minimalizować ryzyko pustostanów.
Możliwość planowania budżetu
Stabilność dochodów z najmu długoterminowego umożliwia właścicielowi nieruchomości lepsze planowanie budżetu i kontrolę nad finansami. Stałe miesięczne wpływy z czynszu ułatwiają spłatę zobowiązań, takich jak kredyt hipoteczny, a także pokrywanie stałych wydatków związanych z nieruchomością.
W przeciwieństwie do wynajmu krótkoterminowego, który jest uzależniony od sezonowości i zmiennego popytu, długoterminowa umowa gwarantuje regularny przypływ środków. Pozwala to na lepsze zarządzanie swoimi finansami - wpływy z czynszu są przewidywalne, co umożliwia nie tylko pokrywanie bieżących kosztów, ale także odkładanie nadwyżek na przyszłe inwestycje lub zabezpieczenie finansowe.
Stabilność finansowa najmu długoterminowego sprawia, że właściciel może z wyprzedzeniem planować remonty, modernizacje czy nawet zakup kolejnych nieruchomości. Miesięczny budżet staje się łatwiejszy do zaplanowania, ponieważ dochody nie zależą od kaprysów pogody, sezonowości czy innych nieprzewidywalnych czynników, które tak mocno wpływają na rynek najmu krótkoterminowego.
Co więcej, najem długoterminowy pozwala na nawiązanie relacji z wynajmującymi, która może okazać się istotna, ponieważ zwiększa zaufanie obu stron. Dla właściciela oznacza to mniejsze ryzyko związane z niewypłacalnością najemcy i potencjalnymi zniszczeniami, a w efekcie - stabilniejszą sytuację finansową i mniej stresu.
Podsumowując, mimo że wynajem krótkoterminowy mieszkań może przynosić wyższe nominalne stawki, to właśnie stabilność i przewidywalność najmu długoterminowego stanowi jego największą zaletę, szczególnie dla inwestorów ceniących spokój i bezpieczeństwo finansowe.
Koszty operacyjne i ukryte wydatki
Przy podejmowaniu decyzji o formie wynajmu, właściciele nieruchomości często skupiają się głównie na potencjalnych zyskach, zapominając o kosztach operacyjnych, które mogą znacząco wpłynąć na faktyczną rentowność inwestycji. Zarówno najem długoterminowy mieszkania, jak i krótkoterminowy wynajem mieszkań wiążą się z różnymi wydatkami, których świadomość jest kluczowa dla prawidłowego zarządzania budżetem.
Sprzątanie i konserwacja
Jednym z najbardziej niedocenianych aspektów wynajmu krótkoterminowego są koszty związane z regularnym sprzątaniem. W przypadku dużej rotacji gości sprzątanie może być konieczne nawet 7 dni w tygodniu, co sprawia, że trudno wykonywać je samodzielnie. Profesjonalne sprzątanie generuje stałe wydatki:
- Jednorazowe sprzątanie mieszkania: 150-400 zł
- Sprzątanie cykliczne: 100-250 zł za wizytę
Dodatkowo, branża hotelarska pokazuje, że koszty materiałów do sprzątania (środki czystości, papier toaletowy, mydła, szampony) wynoszą średnio 30-60 złotych miesięcznie na pokój. Pranie pościeli i ręczników to kolejny wydatek – koszt kompletnego prania wynosi około 15-25 złotych, co przy średnim obłożeniu 70% oznacza 300-500 złotych miesięcznie na pokój.
Koszty konserwacji również różnią się znacząco między oboma typami najmu. W przypadku wynajmu krótkoterminowego właściciel musi liczyć się z wydatkami na bieżące naprawy, które mogą wynosić 100-300 złotych miesięcznie na pokój. Co więcej, cykliczna wymiana wyposażenia wymaga rocznego budżetu około 1-3 tysięcy złotych na pokój.
W przypadku najmu długoterminowego mieszkania znaczna część tych kosztów przerzucana jest na najemcę, co stanowi istotną różnicę wpływającą na całkowitą rentowność inwestycji.
Wyposażenie i zużycie
Najem krótkoterminowy wymaga znacznie wyższego standardu wyposażenia mieszkania niż długoterminowy. Właściciel musi zapewnić kompletne umeblowanie oraz szereg sprzętów, które są oczekiwane przez gości:
- telewizor, odkurzacz, czajnik, ekspres do kawy
- żelazko i deska do prasowania, suszarka do włosów
- sztućce, szklanki, talerze, garnki
- pościel, kołdry, poduszki, ręczniki
Co istotne, goście krótkoterminowi przyczyniają się do szybszego zużycia mieszkania. Jak wskazują doświadczenia właścicieli, częste są obtarcia ścian, uderzenia w futryny czy uszkodzenia wyposażenia. Oznacza to konieczność częstszego odświeżania i remontowania lokalu, a nawet wymiany mebli i sprzętów.
Wysokie koszty amortyzacji w przypadku najmu krótkoterminowego nie dotyczą tylko mebli. Regularnej wymiany wymagają również tekstylia – dobrej jakości pościel hotelowa kosztuje 150-300 złotych za komplet i powinna być wymieniana co 12-18 miesięcy.
Z kolei w najmie długoterminowym mieszkania, najemca zwykle sam dba o wyposażenie i ponosi koszty drobnych napraw, co znacząco obniża wydatki właściciela.
Promocja i prowizje portali
Niemal pomijanym, a jednak znaczącym kosztem wynajmu krótkoterminowego są opłaty związane z marketingiem i prowizjami dla portali rezerwacyjnych. W 2025 roku standardowe stawki prowizji na mieszczą się w przedziale od 12% do 15% wartości rezerwacji brutto. Oznacza to, że przy rezerwacji wartej 1000 zł, właściciel otrzymuje od 850 do 880 zł.Booking.com
Warto zauważyć, że prowizje różnią się w zależności od lokalizacji. Dla Krakowa, Warszawy, Poznania i Wrocławia wynoszą one od 15%, podczas gdy w pozostałych lokalizacjach, w tym w Łodzi i Gdańsku, zaczynają się od 12%.
Ponadto, należy uwzględnić dodatkowe koszty:
- Prowizje za płatności realizowane przez BookingPay: 1,2% dla transakcji w PLN lub 1,4% dla transakcji międzynarodowych
- Prowizja portalu Airbnb: 15% (12% przy pobytach długich)
Co więcej, dla obiektów noclegowych generujących miesięczne przychody na poziomie 200 tysięcy złotych, koszty prowizji dla portali rezerwacyjnych mogą wynosić od 20 do 36 tysięcy złotych miesięcznie.
W przeciwieństwie do tego, najem długoterminowy mieszkania zwykle nie wymaga dodatkowych kosztów marketingowych ani płacenia prowizji pośrednikom, chyba że właściciel korzysta z usług agencji nieruchomości.
Podsumowując, choć najem krótkoterminowy może oferować wyższe stawki, rzeczywista rentowność musi uwzględniać znacząco wyższe koszty operacyjne. Z kolei w najmie długoterminowym mieszkania, mimo niższych nominalnych wpływów, faktyczny zysk może być porównywalny dzięki znacznie niższym kosztom bieżącym.
Ryzyka związane z każdym typem najmu
Każda forma wynajmu nieruchomości niesie ze sobą określone ryzyka, które mogą znacząco wpłynąć na rzeczywistą opłacalność inwestycji. Świadomość tych zagrożeń pozwala właścicielom lepiej przygotować się na ewentualne trudności i wdrożyć odpowiednie strategie zabezpieczające.
Niewypłacalność najemcy długoterminowego
Największym koszmarem właściciela nieruchomości jest najemca, który przestaje płacić czynsz. W przypadku najmu długoterminowego mieszkania, ryzyko to nabiera szczególnego znaczenia ze względu na przepisy mocno chroniące lokatorów. Eksmisja problematycznego najemcy może trwać od kilku miesięcy do nawet dwóch lat, a przez cały ten czas właściciel musi ponosić wszystkie stałe koszty związane z utrzymaniem nieruchomości.
Ponadto, po kilku latach walki prawnej, często otrzymujemy mieszkanie w stanie wymagającym całkowitego remontu. Jest to podwójny cios finansowy – brak przychodów przy jednoczesnym wzroście kosztów. W skrajnych przypadkach konieczność zapewnienia lokalu zastępczego dla najemcy może przedłużyć proces nawet o dodatkowe trzy do pięciu lat.
Aby zminimalizować to ryzyko, warto stosować kilka sprawdzonych zabezpieczeń:
- Kaucja gwarancyjna (depozyt) - najbezpieczniejsza forma zabezpieczenia
- Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa - alternatywa dla kaucji
- Hipoteka lub zastaw - zabezpieczenie mające pokrycie w rzeczywistym majątku
- Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego
Szczególnie istotne jest dokładne sprawdzenie potencjalnych najemców przed podpisaniem umowy. Weryfikacja historii kredytowej i referencji może uchronić przed poważnymi problemami w przyszłości.
Brak rezerwacji poza sezonem
W przypadku krótkoterminowego wynajmu mieszkań, główne ryzyko wiąże się z sezonowością i niestabilnością dochodów. Nawet w najlepszej lokalizacji nie da się uniknąć dni bez obłożenia, szczególnie poza sezonem turystycznym.
Właściciele muszą liczyć się z tym, że około 30% noclegów może pozostać niezarezerwowanych. W miesiącach zimowych, zwłaszcza w styczniu i lutym, nie tylko spadają stawki dobowe (nawet do około 200 zł), ale również liczba rezerwacji może być znacząco niższa. Jest to szczególnie odczuwalne w mniejszych miastach lub lokalizacjach pozbawionych atrakcji całorocznych.
Wzrost konkurencji na rynku najmu krótkoterminowego dodatkowo nasila to ryzyko. Z powodu popularności platform online, rynek staje się coraz bardziej nasycony, co wywiera presję na obniżanie cen, zwłaszcza w okresach niskiego popytu.
Dobrą praktyką jest przygotowanie się finansowo na okresy przestoju i uwzględnienie ich w kalkulacji rocznej rentowności. Warto również rozważyć strategie minimalizowania tego ryzyka, takie jak promocyjne stawki poza sezonem czy dostosowanie oferty do różnych grup odbiorców (np. turystów zimą, biznesmenów wiosną i jesienią).
Zniszczenia i rotacja gości
Szybsze zużycie mieszkania i jego wyposażenia to nieodłączny element krótkoterminowego wynajmu mieszkań. Częsta rotacja gości prowadzi do większego ryzyka uszkodzeń - od obtarcia ścian, przez uderzenia w futryny, po zniszczenia sprzętów.
Nie wszystkie zniszczenia wynikają ze złośliwości – często są skutkiem przypadku lub nieuwagi. Niemniej jednak, właściciel musi liczyć się z częstszymi naprawami i remontami. Mieszkania wynajmowane krótkoterminowo "zużywają się" znacznie szybciej niż przy wynajmie długookresowym.
Aby zminimalizować to ryzyko, właściciele stosują kilka sprawdzonych metod:
- Kaucja zwrotna - blokowana na karcie gościa, stanowi skuteczne zabezpieczenie i psychologiczny czynnik zniechęcający do nieodpowiednich zachowań
- Ubezpieczenie mieszkania - pokrywające koszty napraw i chroniące inwestycję
- Regularne kontrole - przeprowadzane po każdym pobycie gości
- Weryfikacja gości - sprawdzanie opinii i historii wcześniejszych pobytów
Warto pamiętać o dokładnej inwentaryzacji wyposażenia przed przyjęciem gości oraz o usunięciu z mieszkania przedmiotów o wartości sentymentalnej. Platformy takie jak Airbnb oferują dodatkową ochronę, blokując na kartach gości kaucje (około 400 USD) na wypadek zniszczeń.
Mimo tych wyzwań, odpowiednie zabezpieczenia i świadomość potencjalnych ryzyk pozwalają skutecznie zarządzać zarówno długo-, jak i krótkoterminowym wynajmem mieszkania. Kluczem jest wybór modelu dopasowanego nie tylko do lokalizacji i charakterystyki nieruchomości, ale również do indywidualnych preferencji i możliwości właściciela.
Znaczenie lokalizacji i standardu mieszkania
Lokalizacja i standard mieszkania to fundament sukcesu inwestycji w rynku najmu, niezależnie od wybranego modelu. Te dwa elementy mają decydujący wpływ zarówno na wysokość potencjalnych zysków, jak i na zainteresowanie ze strony najemców.
Mieszkania w centrach miast
Centralne lokalizacje niezmiennie pozostają najlepszym wyborem pod względem inwestycyjnym. Mieszkania położone w centrum dużych miast, szczególnie blisko komunikacji miejskiej, atrakcji turystycznych, deptaków i lokali gastronomicznych, cieszą się największym zainteresowaniem. Jednak za taką lokalizację trzeba zapłacić więcej podczas zakupu nieruchomości.
W przypadku najmu krótkoterminowego lokalizacja odgrywa kluczową rolę - mieszkania w centrach miast, blisko głównych atrakcji turystycznych, są znacznie bardziej dochodowe. Dla turystów liczy się bowiem łatwy dostęp do zabytków, restauracji i rozrywki. Z kolei przy najmie długoterminowym mieszkania, lokalizacja również ma znaczenie, ale często inne czynniki stają się priorytetem.
Warto zaznaczyć, że bliskość uczelni czy centrów biznesowych czyni nieruchomość szczególnie atrakcyjną dla najemców długoterminowych, co przekłada się na stabilność inwestycji. Z kolei osoby poszukujące mieszkania na dłuższy okres mogą preferować lokalizacje nieco oddalone od centrum, zwłaszcza jeśli są to rodziny z dziećmi ceniące spokój i przestrzeń.
Wpływ wyposażenia na wybór najmu
Standard wyposażenia mieszkania ma ogromne znaczenie, szczególnie w przypadku najmu krótkoterminowego. Najemcy krótkoterminowi oczekują kompletnego umeblowania oraz pełnego wyposażenia - od sztućców i talerzy, po ekspres do kawy, żelazko czy suszarkę do włosów.
Nowoczesne i dobrze utrzymane mieszkanie przyciąga najemców, zwiększając szanse na szybkie wynajęcie. W przypadku najmu krótkoterminowego, właściciel musi zapewnić pełne wyposażenie łazienki, kuchni oraz części wypoczynkowej, natomiast przy najmie długoterminowym mieszkania, najemcy często dysponują własnymi sprzętami.
Jakość materiałów wykończeniowych ma również istotny wpływ na koszty utrzymania nieruchomości. Wybór odpowiednich, trwałych materiałów przekłada się na estetykę wnętrza, nawet przy intensywnym użytkowaniu, oraz na mniejszą liczbę usterek.
Czy warto inwestować w design?
Inwestowanie w atrakcyjny design i wysoką jakość wykończenia zwraca się w dłuższej perspektywie. Przy najmie krótkoterminowym, pierwsze wrażenie jest kluczowe - wyróżniające się na tle innych ogłoszeń mieszkanie ma większe szanse na rezerwację.
Co ciekawe, w przypadku najmu długoterminowego badania pokazują, że decyzja o wynajęciu mieszkania zapada średnio w ciągu 25 sekund od wejścia do środka. Dlatego pierwsze wrażenie dotyczące wystroju wnętrza ma ogromne znaczenie.
Przy projektowaniu mieszkań na wynajem warto kierować się prostotą i funkcjonalnością. Zbyt wiele dekoracji może być przytłaczające, dlatego bezpieczniejszym rozwiązaniem jest minimalistyczny, neutralny wystrój w stonowanych kolorach. W niewielkich przestrzeniach sprawdzają się jasne ściany i duże lustra, które optycznie powiększają pomieszczenie.
Podsumowując, zarówno lokalizacja, jak i standard mieszkania to czynniki decydujące o powodzeniu inwestycji. Wybór między najmem długoterminowym mieszkania a krótkoterminowym powinien uwzględniać specyfikę lokalizacji oraz możliwości finansowe związane z wykończeniem i wyposażeniem nieruchomości. Dobrze przemyślana inwestycja w lokalizację i standard może znacząco zwiększyć rentowność nieruchomości, niezależnie od wybranego modelu najmu.
Styl życia właściciela a wybór modelu najmu
Wybór między najmem krótkoterminowym a długoterminowym mieszkania to nie tylko kwestia potencjalnych zysków, ale również dopasowania modelu biznesowego do osobistego stylu życia właściciela. Nieuwzględnienie tego aspektu może prowadzić do frustracji i rozczarowania, nawet jeśli inwestycja generuje zadowalające przychody.
Ile czasu możesz poświęcić na zarządzanie?
Obsługa najmu krótkoterminowego jest zdecydowanie bardziej czasochłonna niż długoterminowego. Przygotowanie mieszkania, tworzenie oferty, kontakt z potencjalnymi lokatorami, podpisywanie umów, fakturowanie wpłat, rozliczanie bieżących rachunków oraz obsługa powstałych problemów – lista obowiązków jest długa i wymaga regularnego zaangażowania.
W przypadku najmu krótkoterminowego sprawa jest jeszcze bardziej skomplikowana ze względu na częste rotacje lokatorów. Właściciel musi zajmować się obsługą gości, uwzględniać dodatkowe wymagania i rozwiązywać ewentualne spory. Codzienne obowiązki związane z zarządzaniem rezerwacjami, sprzątaniem, wymianą pościeli i drobnymi naprawami mogą być bardzo absorbujące.
Z kolei najem długoterminowy mieszkania zazwyczaj nie angażuje dużej ilości czasu – właściciel podpisuje umowę i sporadycznie zajmuje się tylko kryzysowymi sytuacjami. Jest to idealne rozwiązanie dla osób, które nie mogą lub nie chcą poświęcać wielu godzin tygodniowo na zarządzanie nieruchomością.
Czy chcesz mieć kontakt z najemcami?
Utrzymywanie stałego kontaktu z najemcą buduje relacje i zaufanie. Jednakże różne osobowości preferują różny poziom zaangażowania w relacje międzyludzkie. Niektórzy właściciele cenią sobie bezpośredni kontakt z najemcami, inni wolą ograniczyć te interakcje do minimum.
Najem długoterminowy mieszkania umożliwia budowanie długofalowej relacji z jednym najemcą lub rodziną. Przede wszystkim, właściciel ma czas na poznanie lokatora i wypracowanie wzajemnego zaufania. W sytuacji wystąpienia konfliktu przydają się umiejętności interpersonalne oraz przygotowanie merytoryczne, głównie z zakresu prawa.
Najem krótkoterminowy wiąże się z częstszymi, ale bardziej powierzchownymi kontaktami z wieloma różnymi gośćmi. Właściciel musi być gotowy na ciągłe poznawanie nowych osób i dostosowywanie się do ich indywidualnych potrzeb i oczekiwań.
Samodzielne zarządzanie vs firma zewnętrzna
Decyzja między samodzielnym zarządzaniem nieruchomością a zlecaniem tej funkcji firmie zewnętrznej zależy od wielu czynników, takich jak liczba nieruchomości w portfelu, dostępność czasu, umiejętności zarządcze oraz chęć bezpośredniego zaangażowania.
Samodzielne zarządzanie nieruchomością daje pełną kontrolę, ale wymaga czasu i wiedzy. Nowoczesne technologie oferują narzędzia wspierające ten model – inteligentne zamki, systemy monitoringu wideo czy aplikacje do zarządzania nieruchomościami ułatwiają efektywną komunikację z najemcami i zarządzanie płatnościami.
Natomiast zlecenie zarządzania najmem firmie zewnętrznej oznacza oszczędność czasu i nerwów. Profesjonalna agencja dysponuje bogatym doświadczeniem oraz zapleczem księgowym i prawnym, przez co organizacja najmu staje się bardziej skuteczna. Firma przejmuje wszystkie obowiązki związane z obsługą mieszkania – od marketingu, przez weryfikację najemców, po naprawy i rozliczenia.
Warto podkreślić, że właściciel tylko jednego mieszkania, zlokalizowanego w tym samym mieście, w którym mieszka, prawdopodobnie nie zdecyduje się na zmniejszenie swoich miesięcznych zysków. Z kolei dla inwestora posiadającego wiele nieruchomości lub mieszkającego za granicą, usługa zarządzania najmem staje się opłacalnym rozwiązaniem.
Aspekty prawne i podatkowe w 2025 roku
Rok 2025 przynosi istotne zmiany w przepisach regulujących rynek najmu, co bezpośrednio wpływa na opłacalność różnych modeli wynajmu nieruchomości. Właściciele mieszkań muszą dostosować swoje strategie do nowej rzeczywistości prawnej i podatkowej.
Nowe regulacje dla najmu krótkoterminowego
W 2025 roku zaczynają obowiązywać przepisy wynikające z rozporządzenia Unii Europejskiej, które mają uregulować rynek najmu krótkoterminowego. Na skutek tych zmian część mieszkań jest już wycofywana z rynku najmu krótkoterminowego, co zwiększa podaż mieszkań na wynajem długoterminowy i wpływa na ceny najmu. Dotyczy to przede wszystkim lokali w centrach miast, w dobrym standardzie.
Ministerstwo Sportu i Turystyki finalizuje prace nad dwiema ustawami regulującymi najem krótkoterminowy, które muszą wejść w życie najpóźniej w 2026 roku. Wprowadzają one obowiązek rejestracji mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo, dzięki czemu samorządy przejmą kontrolę nad tą formą najmu. Dodatkowo, możliwość krótkoterminowego wynajmowania będzie uzależniona od zgody zarządcy budynku.
Ryczałt i działalność gospodarcza
Od 2023 roku jedyną dostępną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W 2025 roku stawki podatku wynoszą 8,5% dla przychodów do 100 000 zł oraz 12,5% dla nadwyżki ponad tę kwotę.
W przypadku małżonków, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z nich, limit przychodów opodatkowanych niższą stawką wynosi 200 000 zł. Takie oświadczenie należy złożyć do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano pierwszy przychód.
Ponadto, w wyniku wdrożenia dyrektywy DAC7, urzędy skarbowe otrzymały szczegółowe dane o wynajmujących działających na platformach typu Airbnb czy Booking, co zwiększa kontrolę podatkową nad najmem krótkoterminowym.
Bezpieczne umowy najmu długoterminowego
W przypadku umów najmu zawieranych na dłużej niż rok, właściciele często wpisują klauzulę waloryzacyjną. W 2025 roku właściciel mieszkania może podwyższyć czynsz o średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych, który według GUS za ubiegły rok wyniósł 3,6%.
Należy pamiętać, że średnioroczny wskaźnik waloryzacji jest obecnie znacznie niższy niż w latach poprzednich - w 2023 roku wynosił 14,4%, a w 2022 roku 11,4%. Jest to ważna informacja dla właścicieli, którzy planują długoterminowy wynajem mieszkania i chcą zabezpieczyć się przed spadkiem realnej wartości czynszu.
Wnioski
Podsumowując nasze rozważania, wybór między najmem długoterminowym a krótkoterminowym mieszkania w 2025 roku wymaga dokładnej analizy wielu czynników. Chociaż najem krótkoterminowy kusi wyższymi zyskami sięgającymi nawet 50% więcej niż przy najmie długoterminowym, rzeczywista rentowność musi uwzględniać znacznie wyższe koszty operacyjne oraz czas poświęcony na zarządzanie.
Najważniejszą zaletą najmu długoterminowego mieszkania pozostaje stabilność i przewidywalność dochodów. Stały miesięczny przypływ gotówki, niższe ryzyko pustostanów oraz mniejsze zaangażowanie czasowe sprawiają, że model ten doskonale sprawdza się u właścicieli ceniących spokój i bezpieczeństwo finansowe.
Z drugiej strony, krótkoterminowy wynajem mieszkań oferuje elastyczność i potencjalnie wyższe zyski, szczególnie w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach. Jednakże nowe regulacje prawne wchodzące w życie w 2025 roku, obowiązek rejestracji oraz zwiększona kontrola podatkowa mogą istotnie wpłynąć na opłacalność tego modelu.
Lokalizacja nieruchomości bez wątpienia stanowi kluczowy czynnik decydujący o wyborze formy najmu. Mieszkania w centrach dużych miast czy popularnych kurortach turystycznych nadal przynoszą najwyższe stopy zwrotu przy najmie krótkoterminowym, podczas gdy nieruchomości w lokalizacjach mniej atrakcyjnych turystycznie lepiej sprawdzają się w modelu długoterminowym.
Pamiętajmy również o naszym własnym stylu życia i możliwościach czasowych. Najem krótkoterminowy wymaga znacznie większego zaangażowania, natomiast długoterminowy pozwala na większy dystans i mniejszą liczbę obowiązków.
Decyzja o wyborze modelu najmu mieszkania musi ostatecznie uwzględniać indywidualne preferencje i okoliczności. Właściciele zorientowani na maksymalizację zysków, dysponujący czasem oraz mieszkaniem w atrakcyjnej lokalizacji, mogą skłaniać się ku najmowi krótkoterminowemu. Osoby ceniące stabilność, przewidywalność oraz mniejsze zaangażowanie czasowe prawdopodobnie wybiorą najem długoterminowy.
Faktycznie oba modele mogą być dochodowe przy odpowiednim zarządzaniu i świadomości związanych z nimi kosztów, ryzyk oraz wymogów prawnych. Najważniejsze to dokonać wyboru świadomie, uwzględniając zarówno aspekty finansowe, jak i własne predyspozycje oraz oczekiwania związane z inwestycją w nieruchomość.
Najem długoterminowy a krótkoterminowy - pytania i odpowiedzi
1. Czy najem krótkoterminowy jest bardziej opłacalny niż długoterminowy? Najem krótkoterminowy może przynosić wyższe zyski, nawet o 50% więcej niż długoterminowy, ale wiąże się z większymi kosztami operacyjnymi i wymaga więcej czasu na zarządzanie. Opłacalność zależy od lokalizacji, standardu mieszkania i możliwości czasowych właściciela.
2. Jakie są główne zalety najmu długoterminowego? Główne zalety to stabilność i przewidywalność dochodów, niższe ryzyko pustostanów oraz mniejsze zaangażowanie czasowe właściciela. Ten model sprawdza się szczególnie u osób ceniących spokój i bezpieczeństwo finansowe.
3. Ile można zarobić na najmie krótkoterminowym? Stawki za dobę w atrakcyjnych lokalizacjach mogą wynosić od 300 do 600 zł lub więcej. Jednak rzeczywiste zarobki zależą od wielu czynników, takich jak sezonowość, koszty operacyjne czy skuteczność marketingu.
4. Jakie zmiany prawne czekają rynek najmu krótkoterminowego w 2025 roku? W 2025 roku wchodzą w życie nowe regulacje, w tym obowiązek rejestracji mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo i konieczność uzyskania zgody zarządcy budynku. Zwiększy się też kontrola podatkowa nad tym rodzajem najmu.
5. Jak lokalizacja wpływa na wybór modelu najmu? Lokalizacja jest kluczowym czynnikiem. Mieszkania w centrach dużych miast i popularnych kurortach turystycznych często przynoszą wyższe zyski przy najmie krótkoterminowym. Nieruchomości w mniej atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach lepiej sprawdzają się w modelu długoterminowym.
