Zarządzanie najmem cennik, cena. Jaka powinna być opłata za obsługę wynajmu mieszkań w 2025 roku?

Uważamy, że cena za obsługę najmu powinna być jasna i przejrzysta dla każdego właściciela przekazującego nieruchomość do zarządzania firmie zajmującej się profesjonalnie obsługą wynajmu a jednocześnie powinna odpowiadać zakresowi świadczonych usług. Na ten zakres usług należy zwrócić uwagę! Być może czasem warto rozważyć wyższą opłatę aby otrzymać pełniejszą obsługę najmu.

Tak jak w przypadku innych produktów i usług nie warto wybierać ofert najtańszych. Doświadczenie naszych klientów podpowiada, że należy rozważać przede wszystkim oferty firm mających duże doświadczenie w zarządzaniu najmem a co za tym idzie wieloletnią historię rozwiązywania problemów związanych z obsługą mieszkań przeznaczonych na wynajem.

Opłata za zarządzanie najmem to powinna być zryczałtowana cena bez naliczania opłat za dojazdy do lokalu, za obsługę usuwania awarii i usterek, za podpisywanie kolejnych umów najmu z kolejnymi najemcami. Cennik za obsługę najmu powinien być prosty i zrozumiały.

Opierając współpracę na klarownych i przejrzystych zasadach dotyczących ceny za obsługę wynajmu, mamy dużą szansę na stworzenie warunków do spokojnej i efektywnej współpracy.

W Fiesta ZN cena zarządzania najmem to jedna opłata 10% tylko gdy nieruchomość jest wynajęta!

Poniżej kilka istotnych faktów dotyczących ceny i cennika obsługi wynajmu mieszkań Fiesta ZN:

  • cena obsługi najmu to 10% pobierane tylko wtedy gdy nieruchomość jest wynajęta
  • 10% za obsługę wynajmu to cena netto, liczona bez opłat administracyjnych należnych spółdzielni
  • Fiesta ZN nie dolicza do ceny obsługi najmu mieszkań opłat za obsługę usuwania awarii i usterek
  • Fiesta ZN nie nalicza opłat za dojazdy do lokalu
  • koszt poszukiwania najemców (przez najlepsze płatne portale plus oferty premium, wyróżnienia) jest zawsze po stronie Fiesta ZN obsługującej najem nieruchomości
  • gdy nieruchomość nie jest wynajęta nie jest pobierana 10% opłata za zarządzanie a jedynie opłata abonamentowa związana z niezbędnymi operacjami finansowymi, przetwarzaniem, aktualizacją i archiwizowaniem danych
  • na początku współpracy, wtedy gdy Fiesta ZN przeprowadza profesjonalną sesję zdjęciową, gdy są tworzone szczegółowe protokoły zdawczo odbiorcze, gdy uruchomiony jest proces od strony informatyczno rozliczeniowej (panel właściciela), pobierana jest jednorazowa opłata startowa rozliczana dopiero przy pierwszej umowie najmu

Klienci Fiesta ZN przekazując mieszkanie do zarządzania mogą być pewni, że zasady związane z ceną zarządzania najmem są najprostsze z możliwych. Jedna 10% opłata netto tylko gdy nieruchomość wynajęta plus opłata abonamentowa (związana z niezbędnymi operacjami finansowymi i aktualizowaniem danych) liczona dopiero od pierwszej podpisanej przez nas umowy najmu.

Usługę bezpiecznego zarządzania najmem (obsługa najmu) świadczymy w WarszawieKrakowie, Wrocławiu, Kielcach, Trójmieście (Gdańsku, Gdyni, Sopocie), Łodzi, Poznaniu, Lublinie, Bydgoszczy, Toruniu oraz w wybranych lokalizacjach na Śląsku a także w Szczecinie.

Zlecenie wynajmu mieszkania agencji - na co zwrócić uwagę?

  • firma zajmująca się wynajmem mieszkań powinna oferować kompleksową usługę zarządzania obejmującą wszystkie czynności które musi wykonywać właściciel lokalu przeznaczonego na wynajem.
  • firmy zarządzające wynajmem mieszkań czasem w ramach swojej usługi oferują dostęp do panelu klienta , który pozwala on-line weryfikować najważniejsze informacje na temat wynajmowanego mieszkania
  • zarządzanie najmem to koszt około 10% czynszu najmu, warto sprawdzić czy ten koszt jest liczony netto czy brutto tzn. czy jest liczony od kwoty czynszu najmu netto czy od sumy opłat wliczając czynsz administracyjny i zaliczki na media
  • zarządzanie wynajmem to cena zazwyczaj 10% ale to prawie nigdy nie jest jedyna opłata związana z obsługą najmu mieszkań przez agencję. Jeśli agencja przygotowuje kompleksową ofertę marketingową i przeprowadza profesjonalne sesje zdjęciowe to mamy do czynienia z opłatą startową. Oferty mieszkań z profesjonalnymi zdjęciami wynajmują się znacznie szybciej.
  • cennik firmy zarządzającej wynajmem mieszkań zawiera czasem dodatkowe pozycje takie jak rozliczenie podatku od najmu tzw ryczałtu ewidencjonowanego PIT 28. Jeśli nie rozliczasz się na zasadach ogólnych warto zlecić to firmie zajmującej się wynajmem mieszkań.

Podsumowując : zlecenie wynajmu mieszkania agencji czyli kompleksowa obsługa najmu to (cena) koszty nie tylko związane z opłatą za zarządzanie w wersji brutto lub netto ale często także opłata startowa związana między innymi z sesja zdjęciowa oraz cena opcjonalnego rozliczenia podatku od najmu PIT 28.

Jedna 10% opłata netto tylko gdy nieruchomość wynajęta plus opłata abonamentowa i opłata początkowa.

Ile bierze agencja za wynajem mieszkania w 2025 roku? Oto przykładowe wyliczenia

Nieruchomość Czynsz najmu netto Opłata za zarządzanie najmem (10% + opłata abonamentowa)
Kawalerka w Łodzi (Śródmieście) 1400 PLN 140 PLN brutto + opłata abonamentowa
Mieszkanie 2 pokojowe w Warszawie (Śródmieście) 3000 PLN 300 PLN brutto + opłata abonamentowa
Mieszkanie 3 pokojowe w Lublinie (LSM) 2500 PLN 250 PLN brutto + opłata abonamentowa
Mieszkanie 4 pokojowe w Gdańsku (Oliwa) 4000 PLN 400 PLN brutto + opłata abonamentowa
Mieszkanie 2 pokojowe w Szczecinie (Lewobrzeże) 2950 PLN 295 PLN brutto + opłata abonamentowa

Stronę wyszukiwano po słowach:

zarządzanie najmem cennik, zarządzanie najmem cena, zarządzanie najmem ile kosztuje, jaka jest cena za zarządzanie najmem, ceny zarządzania najmem, obsługa najmu cennik, zarządzanie wynajmem cena, zarządzanie wynajmem cennik, obsługa wynajmu mieszkania cennik.

Wynajem mieszkania przez agencję. Jak działają firmy takie jak Fiesta Zarządzanie Najmem?

Idea firmy wynajmującej mieszkania jest taka, aby zastąpić właścicieli we wszystkich czynnościach związanych z najmem – od przejęcia mieszkania z protokołem zdawczo-odbiorczym, przeprowadzeniem profesjonalnej sesji foto, poszukiwaniem poprzez portale ogłoszeniowe najemcy, jego weryfikacja, aż po podpisanie 12-miesięcznej umowy najmu.

Na tym nie kończy się jednak rola naszej firmy. Zdejmujemy z właścicieli całą sferę rozliczeniową związaną z mieszkaniem. Mając dostęp do platform wspólnot mieszkaniowych i dostawców mediów możemy dokonywać wszystkich opłat, a pozostałe środki przekazywać na konto właściciela.

W trakcie umowy przeprowadzamy, w uzgodnieniu z najemcą i z poszanowaniem jego prywatności, wizyty kontrolne. W zakresie umowy o zarządzanie najmem jest także usuwanie usterek i awarii, które od czasu do czasu zdarzają się w każdym mieszkaniu. Współpracujemy na stałe z elektrykami, hydraulikami i specjalistami od instalacji gazowych, aby sprawnie usunąć każdą awarię.

Po zakończeniu umowy najmu przejmujemy od najemcy mieszkania zwracając baczną uwagę, aby było ono w takim samym stanie, jak zostało wydane. Agencja wynajmu mieszkań zajmuje się także usuwaniem wszystkich usterek. Szczegóły precyzuje umowa o zarządzanie najmem, ale celem jest aby zapewnić bezpieczny i sprawny najem z satysfakcjonującym efektem finansowym. Często właściciele pytają czy dajemy 100-procentową gwarancję, że ten wynajem będzie szedł dobrze i bezproblemowo. Odpowiadamy, że wynajmowanie mieszkań to jest biznes i zawsze niesie za sobą pewne elementy ryzyka, ale firma taka jak nasza – biuro wynajmu mieszkań przerobiła już wszystkie możliwe kłopoty z najemcami i możemy zaproponować takie procedury, aby to ryzyko zminimalizować.

Fragment wywiadu, czerwiec 2024

Z jakimi problemami i zagrożeniami borykają się właściciele mieszkań zainteresowani wynajmem swoich nieruchomości?

Pierwszym problemem często jest kwestia logistyki. Czasami właścicielom trudno jest zarządzać własnym mieszkaniem, bo mają do niego utrudniony dostęp. Mieszkają w innym mieście lub z powodów zawodowych, braku czasu lub z powodu innych zajęć nie mogą się zajmować najmem osobiście.

Bardzo istotne są też kwestie bezpieczeństwa. Jest sporo procedur, które mogą zapewnić maksymalnie wysoki poziom bezpieczeństwa najmu, ale wielu właścicieli ich nie stosuje lub w ogóle o nich nie wie. Nieraz czują się też skrępowani, gdy mieli by potencjalnego najemcę zapytać gdzie pracuje i ile zarabia. Firma zarządzająca najmem w imieniu właściciela takie procedury wdraża. To tak jak w banku, gdy staramy się o kredyt musimy wykazać się zdolnością kredytową. Podobnie powinno być podpisując umowę najmu. Kwestia bezpieczeństwa to także obowiązek wspomnianej już posiadania polisy OC przez najemcę. Mamy obecnie na rynku produkty przygotowane dla najemców – niedrogie, ale podnoszące znacząco poziom bezpieczeństwa. Wspomniane polisy zabezpieczają właścicieli od szkód wyrządzonych, świadomie lub nieświadomie, przez najemców. Dotyczy to większości awarii i usterek, a przy odpowiednim rozszerzeniu zakresie ochrony nawet ewentualnej dewastacji. W naszej firmie wspomniana polisa jest bezwzględnie wymagana. Duże znaczenie przy podpisywaniu umów najmu mają też odpowiednie dokumenty, takie jak protokół zdawczo odbiorczy, regulamin najmu, karta najemcy itd..

W Fiesta Zarządzanie Najmem opracowujemy je w oparciu wieloletnie doświadczenie i otoczenie prawne. Bardzo ważne jest aby posługiwać się dokumentami, które odpowiadają aktualnej sytuacji prawnej. Właściciel mogą mieć też problemy z kwestiami marketingowymi. Profesjonalna sesja zdjęciowa i promowanie mieszkania na skutecznych portalach ogłoszeniowych zwiększają szanse na szybkie znalezienie najemcy. Podobnie, jak właściwe ustalenie ceny najmu.

Fragment wywiadu, czerwiec 2024

Jak dziś wygląda rynek nieruchomości w Polsce (2024 rok) i czego można się spodziewać na nim w najbliższych miesiącach?

Rynek nieruchomości w Polsce w roku 2024 – jeśli chodzi o segment sprzedaży to mamy zadziwiającą sytuację. Mamy zapowiedź kredytu na start, czyli nowej wersji programu prospołecznego pomocy państwa.Jeśli według szacunków w Polsce występuje niedobór 2 milionów mieszkań, a wprowadzamy na rynek kolejny program stymulujący popyt, a nie podaż, to skutek tego może być tylko jeden – wzrost cen mieszkań.

Ceny znacząco urosły przy poprzednim takim kredycie, a w nowym programie ma być zabezpieczone na ten rok 500 mln złotych i wszyscy spodziewają się podobnej reakcji rynku, jak na poprzedni program, czyli gwałtownego wzrostu popytu i zdecydowanego wzrostu cen. Już dziś mamy do czynienia z taką sytuację, że ceny nieruchomości powoli idą do góry, ale co ciekawe nie idzie za tym sprzedaż. Ceny rosną, a sprzedaż spada lub stoi w miejscu. Wszyscy czekają na nowy kredyt dofinansowywany przez państwo, a developerzy przyjmują rezerwacje na mieszkania z odroczoną realizacją, gdy ten program w końcu ruszy.

Fragment wywiadu, czerwiec 2024

Jak zmienił się rynek najmu w ostatnim czasie w Polsce?

W ostatnich latach na rynku najmu w Polsce pojawiło się trochę profesjonalnych firm zajmujących się zarządzaniem najmem, które w zakresie podstawowych procedur cywilizują i normalizują ten rynek. Przykładem może być choćby weryfikację najemcy na różne sposoby, co powoli staje się już standardem. Z drugiej strony oczekiwanie polisy OC, która zabezpiecza właściciela i najemcę w przypadku nieoczekiwanych kosztów.

Kolejny element to wzrastająca świadomość wszystkich uczestników tego rynku. Właściciel, najemcy i firmy zarządzające wiedzą dziś znacznie więcej o tym jak zarządzać najmem. Rynek najmu zmienia się także przez nowe technologie. Wiele procesów jesteśmy w stanie obsługiwać za pomocą cyfrowych urządzeń i aplikacji. Ten proces będzie przyspieszał.

Trzeci element, o którym trzeba wspomnieć to sektor PRS (Private Renters Sector), gdzie duzi inwestorzy kupując całe budynki wpuszczają na rynek duże ilości mieszkań. Na dzień dzisiejszy mówimy o około 20 tysiącach mieszkań, ale w perspektywie kilkuletniej ma dojść kolejne 50-60 tysięcy takich mieszkań. To dotyczy oczywiście rynku dużych miast, 10 ośrodków w Polsce o najbardziej rozwiniętych rynkach najmu.

Fragment wywiadu, czerwiec 2024

Czy wysokie ceny sprzedaży mieszkań, sprawią, że wzrośnie zainteresowanie najmem?

Na ogół tak się dzieje że jeśli rośnie cena metra kwadratowego mieszkania to i rosną czynsze najmu. Przy wzrastających cenach mieszkań decydująca może być zdolność kredytowa i fakt, że kupujących będą musieli zadowolić się mniejszym metrażem. To przełożyć się na większe zainteresowanie najmem.

Rynek najmu przeżywa pewną korektę, po okresie ogromnych wstrząsów, jakie rynek przeżył w ostatnich latach. Najpierw pandemia, a potem wojna wpłynęły na rynek nieruchomości, szczególnie rynek najmu, mocno go destabilizując. Mieliśmy bardzo silny wzrost cen najmu mieszkań spowodowany olbrzymim popytem, ale w ostatnim czasie obserwujemy wydłużenie okresu oczekiwania na najemcę. Czas ekspozycji oferty na rynku jest wyraźnie dłuższy. W przypadku najmu nie możemy mówić, że ceny rosną, a raczej stoją w miejscu lub delikatnie spadają.

Możemy jednak mówić raczej o korekcie niż znaczącym spadku, bo wciąż daleko jesteśmy od cen sprzed wojny rosyjsko-ukraińskiej. Warto pamiętać, że rynek najmu charakteryzuje się dużą sezonowością. Zbliżamy się do wysokiego sezonu i należałoby się spodziewać, że w najbliższym pół roku ta tendencja się odwróci. Możemy mieć do czynienia z silniejszym popytem, co przełoży się na rynek najmu i wzrost czynszów. Pytanie pozostaje tylko, co wydarzy się po wysokim sezonie czyli jesienią 2024.

Fragment wywiadu, czerwiec 2024

Najem krótkoterminowy na doby (hotelowy) czy najem długoterminowy? Co się bardziej opłaca? Jaki typ zarządzania wybrać? Czy najem krótkoterminowy jest bardziej dochodowy niż długoterminowy?

Jeśli posiadasz nieruchomość w Gdańsku, Gdyni lub Sopocie sprawdź tą opcje i kliknij tu.

Od momentu, kiedy w Polsce stały się powszechnie dostępne serwisy typu booking lub airb'n'b powstał wśród właścicieli mieszkań na wynajem dylemat dotyczący wyboru typu zarządzania najmem.

Od tej chwili każdy chcący zarabiać na najmie nieruchomości zyskał realny wybór sposobu generowania przychodu.

W konsekwencji pojawiła się konieczność podjęcia decyzji: najem krótkoterminowy a może najem długoterminowy?

A więc co wybrać?

Na to pytanie nie ma, niestety, jednej, prostej i uniwersalnej dla wszystkich właścicieli i wszystkich typów nieruchomości odpowiedzi. Dzieje się tak dlatego, że wybór optymalnej opcji zależy od zbyt wielu czynników. Kluczowe są tu oczekiwania i potrzeby właściciela oraz parametry nieruchomości takie jak np. lokalizacja i standard. Każdy ze sposobów ma swoje zalety, ale ma też wady, o których powinniśmy pamiętać. Ostatecznie przesądzają priorytety właściciela i parametry nieruchomości.

Zdecydowanie łatwiej jest poszukać odpowiedzi na trochę bardziej szczegółowe pytanie np.: czy każde mieszkanie w systemie krótkoterminowym wygeneruje wyższy dochód niż w systemie najmu długoterminowego? I tu odpowiedź jest prostsza: nie, nie każde. Zdecydowanie większe szanse mają mieszkania o standardzie zbliżonym do hotelowego zlokalizowane w najlepszych lokalizacjach takich jak Stare Miasto, Rynek itd.

Z powyższym pytaniem wiąże się kolejne: czy właściciel sam będzie obsługiwał najem na doby? Jeśli nie to powinien uwzględnić oprócz kosztów portali (około 15%) dodatkowy koszt firmy zarządzającej (około 30%) a więc od ceny widocznej na portalu rezerwacyjnym powinien szacunkowo odjąć około 40% .... i tak dalej, bo to nie koniec kosztów związanych z najmem hotelowym. Przy długoterminowym najmie zlecenie firmie obsługi najmu nie powinno całościowo przekraczać 10%.

Co to jest najem długoterminowy i kiedy warto go wybrać?

Najem długoterminowy to z reguły umowa najmu nie krótsza niż 12 miesięcy, zawierana z najemcami których mamy możliwość zweryfikować.

Umowa taka generuje stałą, comiesięczną kwotę, a koszty związane z czynszem administracyjnym i mediami opłaca najemca. Taki system płatności przenosi ryzyko ewentualnego wzrostu czynszu administracyjnego z właściciela na najemcę. Umowa najmu pozwala przeprowadzać wizyty kontrolne i gwarantuje także właścicielowi kaucję będąca zabezpieczeniem. Na podstawie takiej umowy możemy realnie prognozować roczny przychód z najmu, a co za tym idzie planować np. w rocznej perspektywie budżet uwzględniający konkretne kwoty płynące z najmu. A więc najem długoterminowy może być atrakcyjny dla tych którzy:

  • mają co miesiąc do opłacenia ratę kredytu lub inną stałą regularną ważną płatność
  •  cenią sobie wysoki poziom bezpieczeństwa i kontroli najmu
  • chcą, lubią lub muszą planować wydatki i przychody z dużym wyprzedzeniem
  • cenią stabilność i przewidywalność dochodów
  • nie lubią lub nie chcą podejmować ryzyka związanego z sezonowością rynku najmu krótkoterminowego
  • nie posiadają nieruchomości w turystycznie atrakcyjnej lokalizacji
  • nie planują kupować telewizora, mikrofali i dobrego Wi-Fi co w najmie krótkoterminowym jest wymaganym standardem
  • nie chcą obsługiwać systemów rezerwacji, prowadzić korespondencji z najemcami, prowadzić procedury odbioru i wydawania mieszkania, sprzątania itd.

Co to jest najem krótkoterminowy i kiedy warto się na niego zdecydować?

Najem krótkoterminowy to najem mieszkań, domów na doby, w systemie przypominającym pobyt w hotelu. Oznacza on wynajmowanie nieruchomości od osoby prywatnej lub firmy na jedną, kilka nocy czasem na kilka tygodni. Ten sposób oferowania mieszkań na wynajem jest realną i coraz bardziej popularną alternatywą dla hoteli, moteli itp. . W internecie bez problemu znajdziemy olbrzymi wybór portali umożliwiających z jednej strony oferowanie przez właścicieli swoich mieszkań a z drugiej strony multi-wyszukiwarki takie jak kayak lub trivago dające najemcom olbrzymi wybór mieszkań na krotki termin.

Z zarządzaniem najmem krótkoterminowym wiążą się dużo wyższe koszty obsługi, dotyczy to zarówno finansów, jak i czasu, który trzeba poświęcić. Warto rozważyć zaangażowanie się samemu w obsługę własnych mieszkań przeznaczonych na najem w systemie hotelowym, bo to znacząco podniesie rentowność przedsięwzięcia. Najmem krótkoterminowym chętniej zainteresujemy się kiedy:

  • posiadamy nieruchomość w bardzo atrakcyjnej lokalizacji
  • standard mieszkania jest zbliżony do hotelowego, często sprawdzają się oryginalne rozwiązania, warto korzystać ze wsparcia architekta
  • posiadamy pełne wyposażenie kuchni (np. mikrofala, czajnik), plus tv i koniecznie szybkie i sprawne Wi-Fi,
  • jesteśmy skłonni zaakceptować niegwarantowany, zmieniający się miesięczny poziom przychodu
  • zaakceptujemy brak kontroli nad tym, komu przekazujemy mieszkanie
  • potrafimy wykazać się cierpliwością w oczekiwaniu na odpowiednią ilość pozytywnych recenzji przy wprowadzaniu mieszkania na rynek
  • możemy sami zaangażować się w obsługę najmu systemem hotelowym lub akceptujemy wyższe koszty obsługi

Porównanie przychodu wynajmu krótko i długoterminowego wyremontowanej kawalerki w dobrym standardzie np. w centrum Warszawy 2018:

  1. Najem długoterminowy: czynsz najmu przy 12-miesięcznej 1800 pln (czynsz adm. i media opłaca najemca) = 21600 pln
  2. Najem krótkoterminowy: czynsz najmu za 1 dobę 180 pln przy zależeniu obłożenia 20 dni w miesiącu = 3600 pln - 40% koszty obsługi (portale i firma zarządzająca) = 2160 pln x 12 = 25920 od tej kwoty należy odjąć czynsz administracyjny wszystkie media, internet w-fi, które zawsze są w systemie hotelowym kosztem właściciela, czyli razem 12 x 350 pln = 4200 a więc 25920 (przychód) - 4200 (koszt adm. i media) = 21720 pln
  • powyższe wyliczenia to jedynie poglądowy przykład, ponieważ dla każdej nieruchomości wartości będą inne np. takie jak czynsz administracyjny, koszt Wi-Fi, cena za dobę itd.
  • powyższe wyliczenia powstały w oparciu o konkretne założenia. Jeśli przekroczymy 20 rezerwacji w miesiącu wynik będzie lepszy, jeśli uwzględnimy sezonowy spadek rezerwacji w zimie wynik się pogorszy itd.
  • w powyższym przykładzie nie uwzględniamy rozliczenia podatkowego

Podsumowanie:

Wyniki finansowe obu typów zarządzania mogą być dla sporej grupy mieszkań zadziwiająco zbliżone. Nie ma innego wyjścia jak oddzielnie rozpatrywanie i analizowanie każdego przypadku.

Zarządzanie krótkoterminowe może być bardzo atrakcyjne finansowo dla tych właścicieli, którzy sami zajmą się obsługą swoich mieszkań. Jeśli do tego posiadają nieruchomość na Starym Mieście lub przy Rynku to wyniki mogą być naprawdę imponujące. Praktyka pokazuje, że model samodzielnej obsługi najmu krótkoterminowego może skutecznie funkcjonować do 5, 6 nieruchomości. Przy większej ilości obsługiwanych mieszkań staje się to dla jednej osoby logistycznie bardzo trudne do opanowania. Mieszkania oddalone od centrum, w mniej atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach z reguły znacznie lepiej radzą sobie w systemie najmu długoterminowego. Z tego co opisaliśmy dość jasno wynika, że dla każdej nieruchomości oddzielnie i dla każdego właściciela oddzielnie należy dobrać odpowiedni typ zarządzania najmem.

Czym są referencje najemcy? Jakie informacje powinien zawierać list referencyjny?

Referencje od poprzedniego wynajmującego są jednym z kluczowych elementów procesu oceny wiarygodności ewentualnego najemcy zarówno dla firm zajmujących się profesjonalnym zarządzaniem najmem, jak i dla Ciebie.

Z kolei dla osoby szukającej mieszkania na wynajem są argumentem przemawiającym za tym, że to właśnie z nią warto podpisać umowę najmu.

Jakie informacje powinien zawierać list referencyjny?

Kontakt z poprzednim wynajmującym

Podstawową informacją, która powinna znaleźć się w liście referencyjnym są dane kontaktowe do poprzedniego wynajmującego. Kiedy otrzymasz referencje na piśmie, przedstaw jasno kandydatom, że chcesz się osobiście skontaktować z poprzednim wynajmującym. W przypadku, gdy potencjalni najemcy chcą wynająć mieszkanie po raz pierwszy i nie posiadają referencji, powinieneś poprosić ich o kontakt do przełożonego bądź przyjaciela czy członka rodziny – do kogoś kto będzie mógł zaświadczyć, że są to osoby godne zaufania. Pamiętaj także, aby dać im możliwość uprzedzenia tej osoby odpowiednio wcześniej o możliwości kontaktu z Twojej strony. Przed wykonaniem telefonu wyślij do niej e-mail w celu ustalenia odpowiedniej daty i godziny, kiedy będzie ona dostępna i będzie mogła z Tobą wyczerpująco porozmawiać. Dla ułatwienia przygotuj wcześniej listę pytań, które chcesz zadać, aby w czasie rozmowy nie zapomnieć o jakiejś istotnej kwestii. W przypadku, gdy to ty wystawiasz referencje swoim najemcą, bierz pod uwagę, że osoba, która będzie chciała wynająć im mieszkanie w przyszłości, skontaktuje się z tobą, by poznać twoją opinię na ich temat.

O co należy zapytać, jeśli otrzymałeś kontakt do poprzedniego wynajmującego?

Czy wszystkie należności były regulowane terminowo?

Najemca zalegający z płatnościami jest jednym z najdotkliwszych problemów, jakich chce uniknąć każdy wynajmujący. Przelewy realizowane terminowo czynią zarządzanie najmem o wiele przyjemniejszym procesem. Opóźnione płatności są także stratą czasu, który zmuszony jesteś poświęcić, żeby wysyłać najemcy przypomnienia, czy też skontaktować się z nim osobiście. Dla osób chcących od samego początku uniknąć tego typu problemów idealnym rozwiązaniem jest powierzenie swojego mieszkania lub innej nieruchomości specjalistom z zakresu zarządzania najmem. W Fiesta Zarządzanie Najmem, po podpisaniu stosownej umowy, bierzemy na siebie cały proces rozliczeń z najemcami i weryfikację ich terminowość. Pamiętaj, by zawsze zapytać o to, czy twój kandydat na najemcę rzetelnie wywiązywał się ze zobowiązań finansowych. Nie zapomnij o umieszczeniu tej informacji w liście referencyjnym, który sam będziesz wystawiał swojemu najemcy.

Czy najemca dobrze dbał o poprzednią nieruchomość?

Naszym zadaniem jest znalezienie najemcy, który nie tylko będzie mieszkał w Twojej nieruchomości, ale także takiego, który będzie się nią odpowiednio opiekował. Pewne oznaki użytkowania, jak chociażby zabrudzone ściany czy niewielkie rysy na meblach w sposób naturalny wynikają z codziennego użytkowania. Sporządzając każdorazowo protokół zdawczo-odbiorczy dbamy o precyzyjną weryfikację stanu utrzymania mieszkania przez najemcę. Praktykujemy także okresowe przeglądy mieszkań dbając o to, by mieszkanie było do nich zawsze odpowiednio przygotowane pod kątem czystości i ogólnego porządku. Nie zapomnij, aby w liście referencyjnym umieścić informację o tym, jak twój najemca dbał o użytkowane mieszkanie. Sam także koniecznie uzyskaj taką informację od poprzedniego wynajmującego.

Czy komunikacja z najemcą nie stanowiła problemu?

W trakcie trwania umowy najmu pojawia się potrzeba kontaktu z najemcą. Odczyty liczników, przeglądy instalacji czy wizyta hydraulika. W Fiesta Zarządzanie Najmem jesteśmy odpowiedzialni za całość komunikacji z najemcą. Dzięki temu możemy precyzyjnie powiedzieć, czy zawsze szybko i sprawnie odpowiadał on na kontakt z naszej strony. Taką samą informację powinny zawierać wystawione przez ciebie referencję. W przypadku, kiedy to ty odbierasz od potencjalnego najemcy list referencyjny, nie zapomnij dowiedzieć się od poprzedniego wynajmującego, czy bieżąca komunikacja z najemcą nie stanowiła problemu.

Czy nie było skarg na zachowanie najemców?

Terminowe regulowanie płatności nie zawsze oznacza brak jakichkolwiek problemów z najemcą. Staramy się zawsze dokonywać rzetelnej selekcji potencjalnych najemców, dlatego ewentualne skargi sąsiadów, nieprzestrzeganie regulaminu najmu czy po prostu niestosowne zachowanie są dla nas jasnym sygnałem, by taki najemca nie otrzymał od nas pozytywnych referencji. Pamiętaj, aby napisać o tym, czy Twój najemca stosował się do ogólnych zasad dobrosąsiedzkiego współżycia, a kiedy to ty szukasz najemcy - by upewnić się, czy stosował się on do ogólnie uznanych zasad współżycia społecznego.

Która ze stron wypowiedziała obecną umowę?

Jeśli umowę wypowiedział wynajmujący, zapewne miał ku temu ważne powody. Nikt przecież świadomie nie chce rezygnować z zyskownej inwestycji i narażać się na ryzyko pustostanów. Oczywiście, możliwe jest, że z jakiś względów, właściciel nie chciał już dalej zajmować się wynajmem, planuje sprzedać nieruchomość lub sam w niej zamieszkać. Dobrze byłoby zatem poznać prawdziwe powody rozwiązania umowy. Możliwe także, że to najemcy postanowili nie przedłużać umowy. Nie ma w tym oczywiście nic wyjątkowego czy złego. W Fiesta Zarządzanie Najmem dzięki rygorystycznym standardom nie dopuszczamy do sytuacji, w których najemcy zerwaliby umowę przed upływem okresu na jaki została zawarta nie stosując się do zasad wyszczególnionych w umowie najmu. Dbamy o to, by każda ze stron poważnie podchodziła do podjętych zobowiązań. W liście referencyjnym opisz zawsze z jakich powodów została rozwiązana umowa najmu oraz która ze stron zdecydowała o jej wypowiedzeniu. Taką samą informację powinny zawierać referencje, które otrzymasz.

Czy w mieszkaniu nie pomieszkiwały inne osoby bez umowy?

Odwiedziny gości czy rodziny są naturalne. Podobnie jak fakt, że od czasu do czasu, zostaną oni na jedną czy kilka nocy. Problem pojawiłby się wówczas, gdy razem z najemcą zaczęłaby pomieszkiwać osoba, która nie podpisała z nami umowy najmu. Oczywiście, najemca może podjąć decyzję o wspólnym zamieszkaniu z drugą osobą, ale w takiej sytuacji jego obowiązkiem jest poinformowanie nas o tym i otrzymanie zgody. Ponadto zawsze wiąże się to z ponownym przeprowadzeniem procesu weryfikacji dodatkowego najemcy i aneksowaniem umowy najmu. Twój list referencyjny powinien zawierać informację mówiącą o tym, czy w mieszkaniu nie pomieszkiwały nieuwzględnione w umowie najmu osoby. Gdy otrzymasz referencje od potencjalnego najemcy, upewnij się, że zawierają one taką samą informację.

Czy wynajęlibyśmy mieszkanie tym najemcom jeszcze raz?

To pytanie pozwala i nam, i Tobie na poznanie ogólnych spostrzeżeń i ewentualnych uwag poprzedniego wynajmującego na temat najemców. Zakładamy, że dobrze uzasadniona informacja, że najemcy są naprawdę fajnymi ludźmi, może być równie ważna jak odpowiedź na którekolwiek z powyższych pytań.

Podsumowanie

Zawsze zachęcamy do weryfikacji otrzymanych referencji. Zasięgnięcie dodatkowych informacji i opinii o potencjalnym najemcy może znacząco ułatwić Ci podjęcie decyzji o wynajęciu mieszkania. Sam, na podstawie jednego czy dwóch spotkań, nie jesteś w stanie dowiedzieć się o potencjalnych najemcach tyle, ile wiemy o nich my z uwagi na wieloletnią niekiedy współpracę. Już na etapie selekcji najemców poświęcamy nasz czas na rzetelny dobór najemców, by uniknąć przykrych niespodzianek już po podpisaniu umowy najmu. Najemca, który posiada referencje jest zawsze wiarygodniejszym partnerem do rozmowy o najmie. Wiarygodne referencje wystawiane najemcom to element porządkujący rynek najmu, co znacząco zwiększający jego bezpieczeństwo.

W Fiesta Zarządzanie Najmem wystawiamy naszym najemcą referencje, do czego zachęcamy i namawiamy każdego, kto wynajmował bądź wynajmuje swoje mieszkanie.

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? Jak najlepiej wynająć mieszkanie?

Wynajęcie mieszkania to złożony proces składający się wielu elementów. W Fiesta Zarządzanie Najmem w ciągu roku setki razy podpisujemy umowy najmu, wydajemy najemcom mieszkania sporządzając protokoły zdawczo-odbiorcze, odbieram lokale po zakończeniu najmu gromadząc przez ponad 20 lat olbrzymie doświadczenie.

Na bazie tej wiedzy w pierwszej części tekstu wskażemy, które części tego procesu są niezwykle ważne. W drugiej natomiast przedstawimy sugestie dotyczące rzeczy, których nie warto robić.

Bezpieczeństwo i stabilność najmu zależą od dokumentów i zweryfikowanych informacji, o które należy zadbać w procesie wynajmu mieszkania. Nigdy nie powinniśmy wynajmować mieszkania bez umowy najmu i protokołu zdawczo-odbiorczego. Trudno w to uwierzyć, ale statystyki pokazują, że ciągle znaczny odsetek wynajmujących oddaje w najem nieruchomości bez umowy najmu. Podpisanie z najemcą odpowiednio przygotowanych dokumentów jest niezbędnym i kluczowym warunkiem bezpiecznego wynajęcia mieszkania lub innej nieruchomości.

W przypadku nieprzewidzianych zdarzeń to właśnie te dokumenty i zebrane sprawdzone informacje pomogą nam wybrnąć z większości problemów, które mogą się przytrafić wynajmującym, a w 99% będą działać profilaktycznie i w znacznym stopniu wpłyną na obniżenie ryzyka ich powstania.

Niezbędne ustalenia i informacje:

  • komu wynajmujemy
  • na jak długo
  • za jaką kwotę
  • jak rozliczamy opłaty eksploatacyjne
  • jaka jest wysokość i funkcja kaucji
  • jaki jest tryb wygaśnięcia umowy najmu
  • jaki jest tryb wypowiedzenie umowy najmu

Niezbędne dokumenty:

Warunkiem dobrych i jasno określonych relacji między najemcą a wynajmującym jest precyzyjne określenie wzajemnych oczekiwań i obowiązków. Wynajmujący powinni wyraźnie komunikować, że oczekują terminowych wpłat czynszu i dbania o nieruchomość wraz z jej wyposażeniem. Warto stanowczo podkreślić brak tolerancji dla uchybień w tym względzie.

Omówienie najważniejszych pojęć:

  • Umowa najmu – Z internetu można ściągnąć przeróżne wzory umów najmu, ale należy pamiętać o tym, że w większości przypadków nie zabezpieczają one należycie interesów wynajmującego. W Fiesta Zarządzanie Najmem na przestrzeni dwudziestu lat opracowaliśmy bezpieczne procedury najmu wraz z odpowiednimi, precyzyjnie zredagowanymi dokumentami takimi jak np. umowa najmu mieszkania. W przypadku nieprzewidzianych zdarzeń to właśnie umowa najmu mieszkania pomoże nam wybrnąć z większość problemów, które mogą się przytrafić wyjmującym. Odpowiednio przygotowana umowa najmu mieszkania jest podstawą do dochodzenia swoich praw także w sądzie. Trudno w to uwierzyć, ale statystyki pokazują, że ciągle znaczna grupa wynajmujących oddaje w najem nieruchomości bez umowy najmu. Podpisanie z najemcą odpowiednio przygotowanej umowy najmu jest niezbędnym warunkiem bezpiecznego wynajęcia mieszkania lub innej nieruchomości.
  • Karta najemcy – Zweryfikowane informacje na temat najemcy, któremu przekazujemy mieszkanie to jeden z kluczowych elementów wpływających na bezpieczeństwo najmu. Jeśli mamy do czynienia z osobą zatrudnioną np. na umowę o pracę w rozpoznawalnej na rynku firmie, czyli ze stabilnym życiowo najemcą o regularnych dochodach, to szanse na problemy dotyczące najmu znacząco maleją. Niekoniecznie trzeba tak jak my w Fiesta Zarządzanie Najmem sporządzać oddzielne dokumenty, ale niezwykle ważne jest aby poprosić o zaświadczenie o zatrudnieniu i komplet alternatywnych kontaktów na wypadek nieprzewidzianych zdarzeń losowych.W karcie najemcy Fiesta Zarządzanie Najmem jest też klauzula, że w przypadku podania nieprawdziwych danych, możemy zerwać umowę co wiąże się z utratą przez najemcę kaucji.
  • Regulamin najmu – Oprócz wielu drobniejszych kwestii, które powinien precyzować ten dokument, są dwie kluczowe dotyczące kategorycznego zakazu palenia i trzymania zwierząt domowych w wynajmowanym mieszkaniu. Niezależnie od tego czy sami palimy, czy też jesteśmy miłośnikami psów lub kotów, w wynajmowanych mieszkaniach nie powinniśmy wyrażać na to zgody. Zarówno palenie papierosów jak i zwierzęta domowe w znaczący sposób przyspieszają niszczenie mieszkania wymuszając w ten sposób częstsze remonty i odświeżanie lokalu. Po palących najemcach pozostaje nieprzyjemny zapach, którego trudno się pozbyć. Podobnie jest w przypadku zwierząt domowych. Ponadto dochodzi także kwestia potencjalnych uczuleń u kolejnych najemców przejmujących wynajmowane mieszkanie po palących posiadaczach kotów. Takie sytuacje naprawdę się zdarzają. Nie warto tego lekceważyć.
  • Protokół zdawczo-odbiorczy – Protokół sporządzamy w celu uniknięcia ewentualnych nieporozumień powstających czasem przy rozwiązywaniu umowy najmu, a dotyczących wyposażenia i stanu mieszkania w momencie, gdy obieramy lokal od najemcy. Niestety, zdarza się, że w przypadku źle sporządzonego protokołu, a tym bardziej w przypadku jego braku, nie jesteśmy w stanie rozstrzygnąć sporu z najemcą, czy ściany były białe czy nie, ponieważ ich stan w protokole określiliśmy jako “dobry” lub że najemca zwraca nam coś innego niż nasze cztery dizajnerskie krzesła z obiciem z plamoodpornej tkaniny, ponieważ w protokole zapisaliśmy po prostu “cztery krzesła”. Trzeba pamiętać, że dobrze sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania będzie w takich przypadkach chronił obie strony!
  • Dokumentacja fotograficzna – Dokumentację fotograficzną najlepiej sporządzić wcześniej niż w dniu przekazania lokalu. Pozwoli to wykonać ją odpowiednio szczegółowo; bez zbędnego pośpiechu. Dodatkowe zdjęcia uwzględniające uwagi najemcy można zrobić w trakcie przekazywania lokalu.
    Dokumentacja fotograficzna powinna zawierać:

    • zdjęcia poglądowe – całość pomieszczenia lub jego większą część. Wskazują one rozmieszczenie wyposażenia w pomieszczeniach; szczególnie elementów zamocowanych na stałe jak półki czy telewizor.
    • zdjęcia szczegółowe – każdy element wyposażenia z osobna, np.: wcześniej wspomniane krzesła, telewizor. Zalecamy także, aby np. szafki kuchenne fotografować zarówno z zewnątrz jak i wewnątrz.

    Skrupulatnie fotografujmy także każdy element, co do którego uwagę zamieściliśmy w tekście protokołu, np. pękniętą płytkę w obudowie wanny lub mocno zabrudzoną ścianę przy wejściu do mieszkania. Bez odpowiednich zdjęć nie będziemy w stanie dokładnie zilustrować defektu. Dodatkowo można dodać zdjęcia stanu liczników.

Najczęstsze błędy popełniane przy wynajmie mieszkania, czyli czego robić nie warto

  • Nie warto wprowadzać na rynek mieszkań nieprzygotowanych do najmu. W tym wypadku często obowiązuje prosta zależność – im lepsze mieszkanie (tzn. wyposażenie, home staging, remont etc.), tym lepszy najemca. Właściwe przygotowanie nieruchomości do najmu oznacza także zdecydowanie krótszy czas oczekiwania na najemcę oraz często uzyskanie wyższego czynszu najmu. Krótszy czas ekspozycji na rynku oznacza, że szybciej zaczniemy uzyskiwać przychody z najmu. Wydatki, niekoniecznie bardzo duże, poniesione na dostosowanie nieruchomości do oczekiwań współczesnego rynku najmu szybko się zwrócą. Warto je ponieść także dlatego, że da nam to możliwość wyróżnienia się na tle stale rosnącej i silnej konkurencji. Zatem właściwe przygotowanie mieszkania do najmu to krótszy czas do pierwszych wpłat czynszu od najemcy; to wyższa cena najmu i lepszy najemca. Praktyka pokazuje, że warto takie kompleksowe przygotowanie mieszkania do najmu zlecić profesjonalistom, ponieważ obiektywnie wykorzystają potencjał nieruchomości nie ulegając emocjom którym często (zawsze) ulegają właściciele.
  • Nie warto wyznaczać zbyt wysokiej ofertowej ceny najmu. Każdy miesiąc oczekiwania na najemcę to straty, których nigdy nie da się odrobić. Nie warto wystawiać mieszkań na rynek w zbyt wysokiej cenie, bo nie będą one budziły zainteresowania potencjalnych najemców, a czas ekspozycji będzie się przeciągał w nieskończoność. Cena powinna być umiarkowana; atrakcyjna dla poszukujących nieruchomości do najmu. W dłuższej perspektywie taka strategia da nam gwarancję odpowiednich zysków (brak okresów bez najemcy), a dodatkowo zapewni stabilność najmu, ponieważ z dużej ilości najemców będziemy wybierali najlepszych. Przy wysokiej cenie ofertowej nie ma z kogo wybierać.
  • Nie warto nie płacić podatków – PIT28 ryczałt lub rozliczenie w/g zasad ogólnych. Nie warto nie zgłaszać wynajmu mieszkania do Urzędu Skarbowego. W przypadku jakichkolwiek problemów trudno nam będzie dochodzić swoich praw. Nie odprowadzając należnego podatku do urzędu skarbowego stawiamy się w bardzo trudnej sytuacji i znacząco osłabiamy swoją pozycję negocjacyjną, a w przypadku kłopotów tracimy kontrolę nad sytuacją.
  • Nie warto wynajmować mieszkania bez umowy najmu. Brak umowy najmu uniemożliwia nam dochodzenia swoich praw. Umowa najmu mieszkania jest podstawą do wszelkich roszczeń w stosunku do najemcy. Nie warto ryzykować i tracić mocną pozycję wobec najemcy w przypadku kłopotów z przebiegiem wynajmu mieszkania. Wynajmując mieszkanie ustalamy warunki na jakich odbywa się najem i umową powinniśmy sobie zagwarantować ich przestrzeganie. Z internetu można ściągnąć przeróżne wzory umów najmu ale należy pamiętać o tym że w większości przypadków nie zabezpieczają one należycie interesów wynajmującego. W Fiesta Zarządzanie Najmem na przestrzeni dwudziestu lat opracowaliśmy bezpieczne procedury najmu wraz z precyzyjnymi dokumentami takimi jak umowa najmu lokalu czy protokół zdawczo-odbiorczy. (Tu aktywny link do notki o protokole.) Wszystkie nasze dokumenty są zgodne z obowiązującymi przepisami prawa.
  • Nie warto wynajmować mieszkań najemcom o których nic nie wiemy. Uzyskanie kilku stosunkowo drobnych informacji znacząco zwiększa bezpieczeństwo. Wbrew temu co często słyszymy, większość potencjalnych klientów to uczciwi ludzie, którym wystarczy dać wyraźnie do zrozumienia, że oczekujemy terminowych opłat i nie mamy żadnej tolerancji dla ewentualnych zniszczeń w mieszkaniu. Najemca od pierwszego spotkania musi wiedzieć, że oczekujemy współpracy, która oznacza dla nas przede wszystkim dbałość o mieszkanie i skrupulatne przestrzeganie umowy i regulaminu najmu.